Как узаконить самовольную постройку без разрешения на строительство

Чтобы здание признали самостроем и по решению суда сравняли с землей, его владельцу достаточно допустить всего один промах – начать стройку без согласования с властями. Из-за отсутствия необходимых разрешений под бульдозер может попасть не только ларек или гостиница, но и обычный частный дом. Не говоря уже о том, что такая недвижимость не считается собственностью, а значит, ее нельзя ни продать, ни подарить, ни оставить в наследство.

Впрочем, судебная практика показывает: в определенных обстоятельствах у нарушителей есть шанс выйти из тени.

Для тех, кто уже возвел строение без ведома чиновников отдела архитектуры местной администрации и теперь решил его оформить, единственный выход – признать право собственности на объект в судебном порядке. Сделать это будет непросто, но возможно: 222 статья Гражданского кодекса РФ позволяет узаконить сооружение, даже не имея на руках разрешения на строительство. Да и отечественная Фемида в подобных делах проявляет лояльность к гражданам и организациям.

Так, по статистике Верховного суда, если в суд с требованиями о сносе самостроя обращаются чиновники и прокуроры, их требования удовлетворяются в 60% случаев. Если же в суд обращаются сами владельцы самостроев, то решения в их пользу принимаются почти в 90% случаев.

Но прежде чем нанимать адвокатов и бежать в суд с подачей иска, необходимо убедиться в двух вещах:

1.  у вас достаточно аргументов, чтобы выиграть процесс;
2.  вы действительно нарушили закон.

Начнем со второго пункта. По общему правилу, перед тем как возвести любой мало-мальски серьезный капитальный объект на своем участке, вы обязаны получить официальное одобрение от муниципалитета. Но есть исключения.

Главным образом это постройки на дачных и садовых наделах, гаражи, расположенные на земле, которая не предназначена для ведения бизнеса, а также различные вспомогательные сооружения – бани, сараи, теплицы, небольшие склады и бытовки. Если ваша «несогласованная» недвижимость относится к одной из этих категорий, Росреестр зарегистрирует ее в упрощенном режиме без какой-либо разрешительной документации. Владельцу достаточно предъявить правоустанавливающие документы на участок и собственноручно заполненную декларацию о создании объекта или технический план (с 1 января 2017-го требуется для дач, садовых домов и прочих загородных строений).

Во всех остальных случаях без суда не обойтись, и исход дела будет напрямую зависеть сразу от нескольких факторов.

Первый из них - на каком праве вам принадлежит земля под зданием. По закону для легализации самостроя участок должен быть либо в собственности, либо в постоянном пользовании, либо в пожизненном наследуемом владении. Если речь идет об аренде, то определяющее значение имеют условия договора, а именно, выражал ли хозяин участка свое согласие на конкретную стройку или нет. Допустим, вы получали надел для установки нестационарного ларька, а построили на нем торговый центр с фундаментом и кирпичной кладкой. Тут и говорить не о чем – с вероятностью 99% суд откажет в иске.

И наоборот, построив загородный коттедж на выделенной именно для этого земле, пусть и самовольно, застройщик обеспечивает себе неплохие шансы на победу в споре. Кроме того, следует заранее удостовериться, что категория и вид разрешенного использования участка, как минимум, позволяют вести капитальное строительство, а лучше – полностью соответствуют типу незаконной постройки. Сведения, необходимые для такой проверки, можно найти в кадастровом паспорте надела, приказе Минэкономразвития № 540 и в Земельном кодексе. Так, для частного жилого дома идеальным вариантом являются земли ИЖС и ЛПХ в границах населенного пункта.

А вот расположенную там же многоэтажку узаконить вряд ли получится – помешает нецелевое использование территории. На огородах и полевых участках строиться нельзя в принципе, разве что удастся постфактум перевести сотки в нужную категорию или изменить их назначение. Но здесь опять же понадобится согласование местных властей.

Еще один ключевой момент – характеристики самого здания. В рамках разбирательства истцу придется доказать, что самострой удовлетворяет всем строительным нормам, требованиям по планировке территории, местным правилам землепользования и застройки, а также не нарушает прав и не угрожает жизни и здоровью граждан.

Как правило, на большую часть этих вопросов отвечает судебная строительно-техническая экспертиза. Только это заключение вполне может быть не в вашу пользу. Так что если есть сомнения в качестве постройки, лучше подстраховаться и до подачи иска заказать независимое исследование и получить заключение. Оно выявит все недочеты, и у вас будет время их исправить, а при отсутствии каких-либо нареканий суд учтет его результаты без назначения дополнительной проверки.

Важную, если не сказать решающую роль при рассмотрении исков о самовольных постройках играет тот факт, пытался ли владелец получить разрешение до и во время строительства. И насколько обоснованно чиновники ему отказали.

Два года назад Верховный суд настоятельно рекомендовал судьям учитывать этот нюанс при принятии решений. Те охотно следуют совету и крайне редко становятся на сторону истцов, которые даже не связывались с местной администрацией или получили от нее правомерный отказ. Чтобы не попасть в подобную ситуацию, загодя соберите все документы, подтверждающие ваше обращение к властям.

Если их нет – подайте заявление на получение разрешения прямо сейчас. Обычно госорганы отвечают на такие просьбы формальной отпиской. Для тяжбы этого хватит.

Когда доказательная база собрана, истцу останется лишь правильно составить заявление, подать весь комплект документов в суд, принять участие в рассмотрении дела и дождаться, когда суд примет решение.

При положительном результате судебный акт станет основанием для регистрации права собственности на бывший самострой.

Обобщая сказанное выше, можно сделать простой вывод: чтобы самовольная постройка попала в базу Росреестра, отсутствие разрешения на строительство должно быть ее единственным недостатком, а владелец обязан принять меры и приложить все возможные усилия, чтобы этот недостаток законным способом устранить.

Узаконение самовольной постройки, строительства, реконструкции - одно из направлений работы компании "РЕГИСТР", поэтому задать интересующие вопросы Вы можете прямо сейчас.