Зачем получать разрешение, земля моя - строю что хочу. Помогите оформить самострой

Что такое самострой?

Понятие «самострой» закреплено ст. 222 ГК РФ. Подобными терминами как и "самоволка", "самовольная постройка"  называется объект, который возведен без каких-либо разрешительных документов и официальных согласований. Никому не известно, безопасен ли такой объект, можно ли там жить или работать. Объект просто имеет место быть, и к тому же незарегистрирован. Государство выводит такие объекты в незаконную плоскость и ограничивает возможность проведения сделок с ними.

Что можно отнести к самострою?

Любое здание, строение, сооружение, которое построено или реконструировано:

• Без согласования с муниципальными властями, отсутствует разрешение на строительство.
• С нарушением строительных и градостроительных норм.
• На участке, целевое назначение которого не предусматривает строительство зданий данного типа.

К самовольным постройкам относятся и капитальные здания, которые были построены на арендованной земле без разрешения собственника или на самозахваченном земельном участке.

Почему появляется «самострой» и могут ли его снести? 

Начнем с жизненного. Так вышло, что в народе принято считать, что раз земля моя, то строю, то что хочу. Да, такое бывает, при наличии увесистого административного ресурса, существенного капитала и опытных кадров. Такие строители покупают вчерашние поля, разрабатывают планировочные, градостроительные решения и присоединяют новые земли к существующим городам и создают районы с жилым и нежилым фондом. Это крупные девелоперы, которые знают, что делают и какие правила нужно соблюдать, чтоб построить то, что хочется.

Помимо профессиональных участников рынка строителей недвижимости, есть граждане и организации, которые так же считают, что им можно строить, то, что они хотят. И они правы. По закону владелец земли имеет право использовать участок по своему усмотрению:

• Продавать.
• Сдавать в аренду.
• Сдавать под залог.
• Строить или проводить реконструкцию существующего здания.
• И многое другое.

Важным нюансом, является тот факт, что право на строительство дано при условии его согласования и получения разрешения в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса. Если строительство не согласовано -  это «самострой», не важно коттедж это или аэропорт. Такую деталь такие застройщики осознают лишь тогда, когда возникают претензии со стороны контролирующих органов или появляется необходимость в документах на объект.

Что нужно соблюдать?

В законодательстве РФ установлен ряд требований, которые нужно выполнить, для того чтобы начать капитальное строительство, например возведение частного жилого дома или здания для ведения бизнеса:

• Необходимо иметь права на земельный участок (собственность, аренда, др.).
• Земля должна быть необходимого разрешенного использования.
• При строительстве важно соблюдать отступы от границ, пожарные правила, градостроительные требования (этажность, площадь застройки и др.).
• Любое строительство должно быть согласовано.

А так ли все безнаказанно? Снос самовольной постройки.

Снос самовольной постройки законная и необходимая процедура. Кроме сноса на застройщика будет возложен штраф за самовольное строительство. Для юридических лиц такие штрафы могут быть до 1 млн. рублей, в том числе возможна приостановка деятельности предприятия.

На сегодняшний день снос можно выполнить не прибегая к длительному судебному разбирательству, так как это было раньше. Администрации муниципального района достаточно выявить объект, произвести фиксацию нарушения и выписать постановление на снос за счет лица, выполнившего постройку. В случае, если снос не будет выполнен в установленный срок, то привлекут профильную организацию, а расходы по оплате услуг сноса будут опять таки возложены на лицо, которое возвело самовольную постройку.

Можно ли самовольную постройку не узаконивать?

Да, вы можете оставить все как есть. Но в таком случае придется мириться с невозможностью свободно распоряжаться имуществом, в том числе и земельным участком на котором стоит «самострой». Неузаконенный объект недвижимости не получится ни продать, ни обменять, ни сдать в аренду и так далее. На фоне вышеописанного, возможно, что вашими самыми "любимыми" гостями будут голодные проверяющие. Еще гораздо сложнее в ситуации, если хозяин соседнего участка считает, что ваш «самострой» ущемляет его права. Планово государство будет поднимать ставки налога на земельные участки на которых в соответствии с целевым назначением не оформлено и не зарегистрировано строение, тем самым мотивируя получать разрешение и строить или узаконить самовольную постройку.

Важно!

Если раньше незаконные строения можно было снести только по решению суда и процедуру можно было затянуть, то сейчас муниципальные органы власти наделены большими полномочиями и получили команду выявлять и сносить незаконные здания, если:

• «Самострой» несет угрозу гибели людей или имущества.
• Здание возведено на земле, не отведенной под застройку.
• Здание построено в зоне с особыми условиями: рядом с памятниками культуры и архитектуры, в охранной зоне водоемов.
• Здание полностью или частично расположено на территории общего пользования, в охранной зоне инженерных коммуникаций (водопроводы, газоснабжение, электросети и др.)

При этом для сноса местным властям достаточно лишь оповестить владельца, направив ему официальное уведомление. Если же с собственником отсутствует связь, разместить информацию о сносе муниципалитет может на своем официальном интернет-портале.

Стоит ли узаконивать самовольную постройку: За и Против.

За.

• Рискованные расходы (инвестиции).
• Неузаконенным объектом вы не можете полноправно распоряжаться (продать, отдать под залог, подарить).
• «Самострой» в любом случае придется регистрировать.
• В будущем процедура может стать более сложной, вплоть до невозможности узаконивания (ужесточение закона).
• Здание могут снести.
• Согласно за самовольную постройку предусмотрен штраф.

Против.

• Сложная и скучная процедура оформления.
• Большие временные и материальные затраты.
• Не обойтись без контактов с государственными органами.
• После узаконивания придется платить налог на недвижимость.

А любой «самострой» можно узаконить?

В России признать самостроем могут практически любую капитальную постройку, достаточно малейшего огреха в оформленных документах или банально начать работы, например, вырыть котлован под фундамент до согласования работ с местными властями. Неоформленная пристройка, склад без единого документа, расширенная веранда или надстроенная мансарда могут оставить вне закона целое здание.

Вывод: самовольную постройку однозначно нужно регистрировать. Откладывание решения этого дела рискованно.