Рынок жилой и коммерческой недвижимости. Что происходит?

Начало 2025 года грозит строительной отрасли кризисом, по тяжести сопоставимым и даже превосходящим кризис 2008 года.

Причем в отличие от предыдущих ситуаций текущая характеризуется накоплением проблем сразу в обоих секторах – и жилой и коммерческой недвижимости. Оба сектора испытывают трудности с наращиванием предложения из-за резкого роста себестоимости и удорожания кредита. Однако стагнирующий спрос на рынке жилой и нежилой недвижимости имеет разную природу.

Так, в условиях высоких рыночных ипотечных ставок существенным ударом для девелоперов оказалась отмена в середине года большинства льготных программ. Снизился и средний чек ипотечных кредитов – по сравнению с началом года он сократился на 10 % до 4,4 млн рублей. По оценкам, в 2024-2025 годах выдача ипотеки в РФ сократится на 30-35%, а начало восстановления возможно не ранее 2026 года и только при условии снижения ключевой ставки.

Немного иная ситуация на рынке коммерческой недвижимости, в частности в сегменте торговых объектов, на который помимо общих конъюнктурных факторов давит спровоцированная пандемией смена модели потребления, в результате которой все больше людей переключаются от традиционных форм на онлайн формат торговли.

Так, за последний год торговые центры потеряли значительную часть трафика.  Достаточно лукавой является и цифра по уровню вакантности торговых платежей. Несмотря на ее формально некоторое сокращение, представители отрасли отмечают «достаточно сдержанное» поведение ритейла в части планирования открытия новых торговых точек.  Как результат, аналитики прогнозируют спад ввода торговых центров на 70% к 2027 году.  Что же касается действующих ТЦ, массовый переход девелоперов в последние несколько лет на кредиты с плавающей ставкой создал условия, при которых в настоящее время при ключевой ставке ЦБ в 21 % доходность коммерческой недвижимости в среднем в полтора раза ниже выплат по кредитам. 

Следует признать, что кризис девелопмента прекрасно осознают и публично признают в Правительстве. Власти сделают все возможное, чтобы не допустить банкротства строительных компаний. Однако проблема в том, что набор инструментов для поддержания отрасли у властей ограничен. 

Даже если банки, сами фондирующиеся по плавающей ставке, пойдут на изменение условий для девелоперов, перейдя к модели частичного накопления невыплаченных процентов в теле долга, это способно лишь на время отсрочить, но никак не решить проблемы скатывающейся на дно отрасли. Рассчитывать же на рост спроса или новые льготные программы в условиях стагнирующей экономики и дефицитного бюджета не приходится.

Рухнет ли рынок: эксперты дали прогнозы по ценам на недвижимость в 2025 году

Сегодня девелоперы столкнулись с тремя серьезными вызовами - удорожанием стоимости кредитов, ростом цен на стройматериалы и рабочую силу и отсутствием платежеспособного спроса. Застройщики пытаются избавляться от девелоперских проектов, наименее привлекательных с точки зрения философии компаний, в первую очередь перепродают площадки для строительства домов эконом-класса, которые сегодня находятся в избытке. 

«Затоварка» рынка, о которой так много говорят в последние время – это пока лишь перспективный риск, а не текущая характеристика рынка. Фокус в том, что рекордное число квартир на рынке продолжает расти даже после отмены «льготной ипотеки». Сектор недвижимости всегда отличался сильной инерцией и 2024 год не исключение. На рынок продолжают выходить те проекты, которые с одной стороны, не успели стартовать в лучший период, с другой – те, что не могут взять паузу. На многих застройщиков давит финансовое бремя начальных этапов (покупка земли, отселение, проектирование). Поэтому Новый 2025 год девелоперы города встретят с максимально широким ассортиментом квартир на рынке. Этот рекорд достигнут в тот момент, когда рыночный спрос подавлен из-за неработающей рыночной ипотеки и ограниченных возможностей оставшихся льготных программ. 2024 год, с одной стороны, был крайне контрастным по спросу, с другой, вполне прогнозируемым. Это позволяло компания перенести «плановые продажи» на первую половину года. Следующий 2025 не обещает таких возможностей. Предстоит сложная работа по привлечению новых покупателей. Но на взгляд некоторых экспертов, все самое страшное для рынка жилья уже случилось в 2024 году, впереди период адаптации.

Если рынок жилья заходит в 2025 год с рекордно высоким объемом предложения, то сектор коммерческой недвижимости остается дефицитным. В первую очередь это касается рынка бизнес-центров и складов. По многим направления выбор у покупателей и арендаторов очень ограничен либо отсутствует.

В предыдущие годы складской сегмент активно пополнялся как складами, построенными под себя, так и спекулятивными проектами. Но в 2024 году процесс запуска инвестиционных проектов замедлился из-за повышенных ставок. Это усугубит дефицит площадей уже в следующем году. Помочь рынку смогут крупные арендаторы, которые переезжают в новые здания, высвобождая старые помещения. Текущие ставки уже сегодня заградительно высокие для многих арендаторов. Возможности бизнеса не безграничны, поэтому процесс массового переписывания договоров аренды должен смениться поиском разумного компромисса на следующие годы.

Что будет дальше? Эксперты надеются, что в 2025 году ситуация во многом улучшится, если ключевая ставка снизится. Пока же важно тщательно планировать покупки, чтобы избежать лишних переплат и неподъёмных кредитов.

Ситуация на рынке загородной недвижимости

Остывание рынка происходит после того, как он бешено перегревался в последние годы. Застройщики невероятно радовались тому, что цены растут хотя бы на 20% за год. При этом люди понимали, что накопить на жилье они не могут. Механизм покупки жилья не предполагал сбережений, он предполагал, что надо занять где-то денег, например, взять кредит ипотечный в условиях бешеного роста цен на недвижимость. Различные «эксперты» и «аналитики» окончательно запутались в обозначении тенденций российского рынка загородной недвижимости. Одни говорят про рост цен, другие - прямо противоположное. Впрочем, и те и другие отмечают падение спроса, причём очень существенное. А в условиях полного отсутствия покупателей рассуждать про какое-то подорожание бессмысленно. Рынок недвижимости в крупных городах будет остывать и может сложиться ситуация,  когда дорогое жилье остановит экономический рост.

В 2023 году спрос на участки для ИЖС в Подмосковье снизился на 15−17%, в других регионах ещё сильней. Итого за два года - если верить означенным выше оценкам - минимум треть спроса «улетучилась». А вот предложений сильно прибавилось, прежде всего, за счёт бизнеса. Застройщики сейчас избавляются от земли, так как в обозримом будущем на купленных площадях ничего возвести не получится - спрос отсутствует.

Тенденция к продаже застройщиками земельных участков есть во всех регионах страны. Сейчас это делают практически все девелоперы, которые системно встроились в бизнес. Это связано с тем, что после повышения ключевой ставки повысилась стоимость кредитов и снизился спрос. Распродаются не только гектары, купленные под перспективные микрорайоны многоэтажек, аналогичная ситуация и с площадями, приобретёнными под возведение коттеджных посёлков. Строить их и не на что, и не для кого - своих денег у народа нет, а ипотека загибается. Крупных покупателей, кто мог бы прикупить эти площади «оптом» нет и не предвидится, поэтому поля «нарезают» на участки по 15−25 соток и пытаются предлагать розничным покупателям. Почти безрезультатно. Как правило, инфраструктура там отсутствует, нет даже электричества, поэтому данные предложения совершенно неконкурентоспособны. Ведь даже там, где есть магистральный газ и водопровод и присутствует пресловутая «инфраструктура» в виде магазинов, школ и детских садов, тоже «мёртвый штиль»…

В таких условиях рассуждать о каком-то уровне цен вообще не приходится, они, как принято говорить, «договорные». Но с явной тенденцией на снижение, так как налицо падение реальных располагаемых доходов населения и, в полном соответствии с этим, спроса. А это никем не оспариваемый факт.

Вдобавок возведение частного дома становится совершенно неподъёмным делом, так как цены на стройматериалы растут как на дрожжах. Почему это происходит непонятно, ведь крупные стройки сейчас останавливаются и спрос на цемент, кирпич, доски и всё прочее уменьшается. Например, с начала года лакокрасочные материалы подорожали на 31−37%, металл - на 25%, обои и сухие смеси на 20%, и так далее. В разных регионах ситуация аналогичная или даже хуже, прогнозы тоже безрадостные. Стоимость металлоконструкций, цемента, гипсокартона за год может вырасти на 20−30%. По другим категориям товаров ситуация более оптимистичная, но повышение цен ожидается везде. Стоимость ремонтных работ продолжит увеличиваться - из-за нехватки рабочих рук рост составит до 50%. В такой ситуации «замораживать» деньги в земле с непонятными перспективами её использования никто не станет. Собственно, этого и не наблюдается, покупателей нет, риэлторы окончательно расслабились - работы по участкам для ИЖС они не ожидают.

Девелоперы начали распродавать земельные участки приобретенные под строительство

Это происходит во многих регионах из-за непростой ситуации в отрасли. Продажи ведут даже крупные игроки. тенденция к продаже застройщиками земельных участков есть во всех регионах страны. Во времена, когда ставка была низкая, девелоперы начали выстраивать свои бизнес-процессы с учетом того, что у них был ноль собственных средств, а 100% давал банк. Сегодня такого темпа реализации не будет, высокая ставка. То есть необходимо избавляться от чрезмерного земельного банка, чтобы снизить свою долговую нагрузку, потому что сейчас надо это обслуживать.

Обслуживать возможности нет, сейчас фактически денежных-то сделок нет. То есть приходит девелопер, продает другому девелоперский проект фактически без денег, они просто переписывают кредит в банке с девелопера, у которого есть большой земельный банк, на тех, у кого он маленький, и тех, кто рассчитывает на свои силы, чтобы справляться с долговой нагрузкой. 

Те, кто это приобретает, получают относительно за недорого достаточно проработанные проекты, где могут уже фактически в ближайшее время приступить к реализации своих проектов, но это уже будут новые девелоперы, маленькие, которые приняли решение так или иначе заняться таким рисковым бизнесом, каким на сегодняшний день является девелопмент. На сегодняшний день шторм начался, мы сейчас примерно где-то процентов на 30 только в этом шторме. Поэтому сейчас самое важное - это освобождение от непрофильных активов, сокращение долговых нагрузок, сокращение персонала, сокращение инвестиционных программ. Никуда от этого не деться, к сожалению.

Однако сами застройщики попытки избавиться от купленной ранее земли отрицают. Тенденцию продажи земельных участков из-за экономической нестабильности не подтвердили, на рынке происходит стандартный объем сделок. Застройщики продавали свои проекты полностью или частично и в прошлом, это не является какой-то новостью.

Почему они это делают? Здесь разные истории, например застройщик разработал проект, получил разрешение на строительство а через короткое время продал его другой компании - это просто как один из примеров. Почему продал? Потому что не смогли попасть в аудиторию, сделали проект не того класса, и в итоге отказались и продали другому девелоперу, который в более высоком классе работает.

Другие примеры есть, когда крупная компания продает часть из своих больших проектов. Условно говоря, у него были участки 10 и больше гектаров, часть из этих проектов они продавали каким-то другим инвесторам, которые хотели тоже себя попробовать, поучаствовать в этом проекте. Если кто-то продает, то кто-то покупает. Можно говорить о том, что крупные девелоперы решили частично пересмотреть свои амбициозные планы и отказаться от части проектов. Спекулятивный фактор всегда присутствовал в сфере недвижимости, это тоже нормально, это и раньше было. Во-первых, они неправильно определили, что это сейчас началось. Это началось не сейчас, а намного раньше.

Однако некоторые эксперты считают, что сейчас выстраивается пирамида, поскольку девелоперы начали продавать не просто земельные участки, а участки с оформленными разрешениями на строительство. 

Курс доллара и его влияние на рынок недвижимости

Курс доллара и его колебания всегда были ключевыми факторами, влияющими на рынок недвижимости в России. Аналогичные события уже заняли место в истории нашей экономики. Увеличение стоимости валюты неизбежно приведет к росту цен на строительные материалы, а это, в свою очередь, заставит застройщиков повысить цены на новостройки. Одна из причин этого - девальвация рубля, которая стимулирует интерес к «защитным активам», таким как недвижимость. Люди, переживающие за сохранность своих сбережений, начинают вкладываться в недвижимость, чтобы обезопасить свои средства от обесценивания. Это свойственно не только российскому рынку, но и во всем мире. Когда курс рубля падает, возникает сильный спрос на недвижимость, что приводит к росту цен.

Одним из первых факторов, влияющих на девальвацию рубля, является стоимость квадратного метра в жилой и коммерческой недвижимости. Застройщики, сталкиваясь со стоимостью строительных материалов, будут последовательно поднимать цены. Это может привести к удорожанию в пределах 15–20%, в зависимости от темпов изменения и изменения валютных курсов. В условиях роста доллара и возможной экономической нестабильности такое повышение цен может стать нормой.

Вторичное жилье: спрос и рост цен

Вторичное жилье также зависит от курса доллара, хотя и в меньшей степени. На вторичном рынке уже сформировалась ценовая планка, и повышение цен на жилье будет обеспечиваться другими факторами, такими как спрос и предложение, а также в целом от экономической ситуации в стране. На фоне ухудшения экономической ситуации, если курс доллара будет расти, многие люди, опасаясь инфляции начнут скупать квартиры, что повысит их стоимость. Также стоит учитывать, что квартира в крупных городах, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, всегда будет оставаться ликвидной и востребованной, независимо от внешних факторов.

Офисы и бизнес-центры: чего ждать от арендных ставок

Одними из наиболее тонких сегментов коммерческой недвижимости являются офисы и бизнес-центры. Если курс доллара вырастет, это увеличит стоимость аренды, особенно в крупных городах. Для арендаторов это может стать проблемой, поскольку они будут сталкиваться с ростом арендных ставок из-за роста затрат на эксплуатацию и содержание зданий. В свою очередь, владельцы офисных помещений могут столкнуться со снижением арендной платы, поскольку малые и средние предприятия, вероятно, начнут сокращать расходы и искать более выгодные варианты аренды.

Однако в случае сохранения рынка и роста цен на недвижимость в рамках глобальной тенденции, владельцы коммерческой недвижимости смогут получить хорошую прибыль от сдачи офисов в аренду, поскольку спрос на такие помещения все равно останется стабильным.

Складская недвижимость: рост онлайн-торговли

Складская недвижимость, напротив, может относиться к числу выигравших в условиях роста курса доллара. В последние годы рынок онлайн-торговли продолжает расти, и потребность в складах для хранения товаров только увеличивается. Это может стимулировать спрос на проектирование и строительство складских помещений и привести к росту арендных ставок в этом сегменте. Девальвация рубля также будет способствовать тому, что компании, работающие в сфере логистики и онлайн-торговли, будут искать выгодные и стабильные помещения для хранения товаров.

Торговая недвижимость: падение покупательской способности

С другой стороны, рост доллара может негативно повлиять на рынок торговой недвижимости. Падение покупательской способности, вызванное повышением цен на товары и услуги, приведет к тому, что арендаторы торговых площадей будут ограничивать свои расходы. Это может привести к снижению арендных ставок на аренду торговых площадей и как следствие, снижению строительства магазинов.

Производственные объекты: поддержка государства

Для производственных объектов рост доллара может привести к дополнительным расходам на материалы и оборудование, которые закупаются за рубежом. Однако стоит отметить, что российские промышленные компании могут получить поддержку государства в виде субсидий или налоговых льгот, что поможет им справиться с удорожанием расходов. Таким образом, вопреки тенденции этот сегмент может остаться стабильным.

Что делать инвесторам и владельцам недвижимости

Для покупателей: стоит ли сейчас брать ипотеку?

В условиях нестабильности и роста доллара многим покупателям будет сложно получить ипотеку на выгодных условиях. Если ставки на ипотеку продолжат расти, кредиты станут менее доступными, что может снизить спрос на жилье. Однако, если вы все же решите инвестировать в недвижимость, стоит ориентироваться на ликвидные объекты с высоким арендным потенциалом, которые можно будет сдать в аренду в будущем, что обеспечит стабильный доход.

Для инвестиций: «тихая гавань» в условиях кризиса

В условиях девальвации рубля рекомендуется выбирать объекты, которые бы оставались ликвидными и стабильными на протяжении длительного времени. Это может быть недвижимость в крупных городах, с развитой инфраструктурой и хорошим транспортным сообщением. Коммерческая недвижимость с высокой арендной платой и потенциалом роста также может стать объектом для инвестирования.

Для владельцев: продать сейчас или подождать?

Собственникам недвижимости важно понимать, что ситуация на рынке может измениться. Если вы хотите продать свою недвижимость, сейчас это может быть выгодным моментом, особенно если она находится в ликвидной локации. Однако при этом важно учитывать, что девальвация рубля также может вызвать рост цен на жилье, что сделает его менее доступным для покупателей.

В 2025 году посмотрим, какие действия предпримет власть. Именно государство своими ставками и различными субсидиями будет стараться держать цены на достигнутом уровне, спасая банки от обесценивания залогов. Если курс доллара значительно вырастет в 2025 году, это окажет большое влияние на рынок жилой и коммерческой недвижимости. Стоимость жилья может вырасти, поскольку люди будут искать защиту своих средств в стабильных видах деятельности, таких как недвижимость. Девальвация рубля, рост ипотечных ставок и увеличение стоимости строительных материалов привели к удорожанию новостроек и повышению цен на вторичное жилье. Однако не стоит паниковать. Важно понимать, что недвижимость - это долгосрочная инвестиция, и выбор объекта, а также стратегический подход может значительно повысить темпы успешного инвестирования. Следите за изменениями рынка, изучайте прогнозы и принимайте обоснованные решения.