8 977 310 20 73 registr.center@mail.ru
логотип регистр
Инженерно-правовой центр
12 лет делаем недвижимость законной

Оформление строительства, реконструкции, перепланировки

ОТ ПРОЕКТА ДО РЕГИСТРАЦИИ ОБЪЕКТА

Главная/Статьи/Строительство автомастерской на собственном участке

Строительство автомастерской на собственном участке

← Предыдущая Следующая →

 

Прошли те времена, когда автомобиль был роскошью. Отныне - это средство передвижения. Во многих семьях по два, иногда и по три автомобиля. И каждый из них требует технического обслуживания, а то и ремонта.

Анализ рынка

Спад экономики приводит к тому, что люди начинают меньше приобретать новых автомобилей и больше ремонтировать имеющиеся свои. Кроме этого, даже те, кто купил новый автомобиль будут больше ориентироваться на ремонт в частных мастерских чем в сервисных центрах автосалонов из-за высокой стоимости в последних. Все эти факторы позволят привлечь новых клиентов в наш сервис.

 

Владение автомастерской может стать выгодным и интересным занятием, если правильно организовать бизнес. Наиболее удачное месторасположение автосервиса — это оживленные пути движения автомобилей из центра города на его окраины и в, так называемые, спальные районы. Желательно, чтобы, после возведения здания сервиса, осталось достаточная территория, для организации парковочных мест. Неплохо подходит для расположения автосервиса частный сектор.

Но помните, что есть ограничения: здание автомастерской должно располагаться на удалении не менее 50 метров от жилых строений.

 

Аренда земли по мастерскую — дорогое удовольствие. Еще дороже арендовать уже готовое здание автосервиса. Придется платить и за использование здания и за аренду земли. Это мы пока не учитываем плату за электроэнергию и иные коммунальные платежи, которые тоже могут лечь бременем на владельца мастерской, в зависимости от условий, прописанных в договоре аренды. А излишние расходы придется включать в стоимость услуг, что отрицательно скажется на конкурентном преимуществе.

Хорошо, если Вы уже владеете участком земли, ранее выделенный под ИЖС и на котором расположен Ваш жилой дом. Если условия позволяют и Вы не нарушите СНиП, СанПиН и иные законодательные акты, регулирующие строительство и эксплуатацию СТО (станция технического обслуживания), смело можете заказать межевание земли, с целью разделения ее на два участка, на одном из которых останется Ваш дом и там сохранится тип использования земли (в данном случае земли ИЖС), а для второго участка в Росреестре будет зафиксировано изменение вида разрешенного использования земельных участков. Там и будет располагаться автосервис, после того, как Вы получите законное право на его постройку.

 

Еще одно важное дополнение, которое зачастую упускают из виду владельцы автомастерских. Прежде, чем заказать проектирование автосервиса, Вы обязаны провести геологические и гидрологические исследования, чтобы выявить состав грунта и глубину промерзания, а также уровень грунтовых вод.

Определившись с выбором строительных и отделочных материалов, которые будут использованы для возведения СТО, настало время для составления проектно-сметной документации. Готовый проект автосервиса подлежит согласованию в органах местного самоуправления.

 

 Для этого нужно представить:

 - эскиз, отражающий планировку и фасад здания, подъездные пути к нему;

 - проект СТО;

 - подробный план коммуникаций (канализация, водоснабжение, электрификация, отопление, вентиляция).

Но начать строительство вы сможете лишь после того, как Государственная административно-техническая инспекция (ГАТИ) выдаст Вам ордер на строительство. Для того, чтобы получить разрешение на строительство требуется представить:

 - Заявление;

 - Кадастровый паспорт земельного участка;

 - Правоустанавливающие документы на землю;

 - Свидетельство о регистрации ИП или юридического лица;

 - Проект автосервиса;

 - Справка об участке земли из Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры;

 - Градостроительный план.

 

Помните, что прежде, чем возводить здание автомастерской, проект автосервиса необходимо утвердить:

 - в администрации района;

 - в местном комитете по архитектуре и градостроительству;

 - в СЭС  по части гигиены окружающей среды;

 - в отделе Роспожарнадзора;

 - в ГИБДД (зависит от конкретной ситуации);

 - в межведомственной комиссии, выдающей разрешения на проведение строительных работ.

 

И уже финальным аккордом и станет утверждение в ГАТИ, где и будет выдан ордер на строительство.

 

Вы можете возводить помещение автомастерской самостоятельно, своими руками. Но гораздо эффективнее и дешевле будет заказать услуги у фирмы, практикующей строительство зданий под ключ. В этом случае Вам не нужно будет искать отдельных исполнителей на каждый этап работы. Такие фирмы имеют все необходимые допуски и лицензии, самостоятельно осуществляют проектирование зданий различного назначения  оказывают услуги согласования проектов. Они же помогут получить разрешение на строительство, проведут строительные работы, помогут получить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта.

Основные строительные работы состоят из выемки грунта и заливки фундамента, кладки стен, монтажа кровли, установки окон и дверей, подвода коммуникаций, отделки, благоустройства прилегающей территории. Более полный перечень всех работ Вы можете узнать обратившись в инженерно-правовой центр «РЕГИСТР», где сможете заказать проект автосервиса, и обговорить возможности и условия по строительству зданий под ключ.

Стоимость строительства автомастерской зависит от многих факторов, от использованных стройматериалов, от перечня услуг, которые будут оказывать на станции техобслуживания автомобилей и еще от многих факторов, которые обязательно будут учтены в смете, которая включена в проект СТО. В среднем — не менее 1 500 000 рублей.

 Получение разрешения на ввод в эксплуатацию автосервиса знаменуют собой начала ее полноценного функционирования автосервиса. Компания «РЕГИСТР» поможет Вам получить разрешение на ввод в эксплуатацию без проволочек, оградив Вас от различных бюрократических неприятностей.

 

 

 

 

Существует два нормативных документа регламентирующих расстояние между жилым многоквартирным домом и СТО-станцией по обслуживанию легковых автомобилей. Так вот Свод правил СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», в частности п.11.25.

Если СТО будет иметь 10 и менее машинопостов, то расстояние до жилого дома должно быть не менее 15 метров. А теперь смотрим второй документ: «Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы» СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 пункт 4.4. «Сооружения санитарно-технические, транспортной инфраструктуры, объекты коммунального назначения, спорта, торговли» . Данный документ относит СТО к V классу вредных предприятий и согласно п.9 требует обеспечить вокруг данного предприятия санитарно –защитную зону размером 50 метров, не выполняя при этом на станции техобслуживание малярно-жестяные работы.

 

Это зависит от количества машин и степени огнестойкости. Например - при 10 машин и мене расстояние 10-12 м. Нужно руководствоваться следующими правилами

ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВО. ПЛАНИРОВКА И ЗАСТРОЙКА ГОРОДСКИХ И СЕЛЬСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ. СНиП 2.07.01-89*

 

 

 

Санитарные и экологические требования

Согласовываются: территориальное расположение предприятия, его габариты, правила ухода за внутренними помещениями и территорий. Система вентиляции, качество воды и стоков строго контролируются Роспотребнадзором и СЭС. Так как от этих систем зависит здоровье и жизнь работников сервиса, его клиентов и жителей близлежащих домов.

Роспотребнадзор и экологи предъявляют требования и к другим системам:

  • системе канализации;
  • к материалу воздуховодов;
  • загазованности атмосферы в районе мастерской;
  • уровню шума;
  • освещенности в рабочей зоне и защитной арматуре светильников.

Эти службы строго относятся к наличию договоров на утилизацию всех видов мусора, который может образовываться в результате профессиональной деятельности мастеров по ремонту и их жизнедеятельности.

 

Требования к оборудованию

Оборудование подбирается на усмотрение хозяина СТО. НО все оно должно быть приобретено официально. Иметь сертификаты и гарантию на обслуживание. Желательно иметь договора на техобслуживание данного вида оборудования с соответствующими организациями.

 

Местоположение

Открытие автосервиса планируется в г. Казань, в промышленной зоне города. Преимущество такого месторасположения в том, что, с одной стороны, оно обеспечивает хорошую видимость с дороги и дополнительный приток клиентов, а, с другой стороны, аренда помещений в таких местах достаточно низкая, что позволит снизить затратную часть предприятия.

 

Планируется, что предприятие будет оказывать следующий список услуг:

 

  • техническое обслуживание автомобиля (замена масла, свечей, фильтров и прочие мелкие работы);
  • ремонт подвески;
  • ремонт тормозной системы;
  • ремонт системы охлаждения;
  • шиномонтажные работы;
  • диагностика;
  • ремонт системы кондиционирования:
  • ремонт рулевого управления.

 

В связи с необходимостью приобретения дополнительного дорогостоящего оборудования, отсутствия квалифицированного персонала и площадей в СТО не смогут предоставляться следующие услуги:

 

ремонт электрики;

автомалярные работы.

 

Для обеспечения предоставляемых услуг в автосервис будет приобретено следующее оборудование:

  • Ремонтное оборудование
    • подъемник (2 шт.) - 500 000 руб. 
    • стенд сход-развала (1 шт.) - 300 000 руб.
    • наборы ключей и инструментов - 100 000 руб.
    • оборудование для шиномонтажа - 250 000 руб.

Оргтехника и программное обеспечение

оргтехника - 40 000 руб.

программное обеспечение (учетная программа) - 20 000 руб.

Мебель

мебель для клиентов - 100 000 руб.

мебель для сотрудников (шкафчики, диванчик для отдыха, обеденный набор) - 30 000 руб.

Рекламные материалы

Вывеска - 60 000 руб.

 

Планировка помещения

Арендованное помещение имеет следующие комнаты:

  • основной зал, где будет осуществляться ремонт автомобилей - 100 м2 (комната разделена на три части, каждый имеет свой въезд;
  • комната приема клиентов - 20 м2;
  • комната ожидания клиентов - 15 м2;
  • комната приема пищи и отдыха персонала - 15 м2;
  • комната управленческого персонала - 15 м2;
  • комната хранения инструментов - 3 м2;
  • комната хранения запчастей - 4 м2.

Планировка помещения автосервиса представлена ниже:

 

Наличие всех этих помещений позволит качественно предоставлять услуги, безопасно хранить дорогостоящее оборудование и запчасти, а также предоставить клиентам спокойно ожидать завершения работы по своему автомобилю.

Кроме этого, помещение имеет высоту потолков 4 метра, что позволит проводить ремонт не только легковых автомобилей, но джипов с микроавтобусами. Приобретаемое оборудование также будет соответствовать этим условиям.

 

На каких земельных участках можно возвести СТО, мойку, шиномонтаж?

 

Отвечая на данный вопрос можно сказать следующее:

• Для станции шиномонтажа, мойки и СТО обязательным требованием является наличие отдельного подъезда. На одно парковочное место должно приходиться как минимум 35 кв.м. Таких парковок должно быть не менее 5.

• Земля под строительство автосервиса должна быть снабжена всеми необходимыми коммуникациями и инженерными сетями. При самостоятельном их проведении к участку проектный план и вся необходимая документация должны быть согласованы в соответствующих инстанциях.

Для автосервиса могут подходить земли промышленной зоны или участки на периферии города.

• Ни сельскохозяйственные земли, ни участки лесного фонда не подходят под СТО, шиномонтаж, мойку, так как предназначение земельного участка другое. В некоторых случаях, возможно, изменить целевое назначение земельного участка, однако для этого в обязательном порядке необходимо получить разрешение от администрации города, кадастровой и геодезической служб.

• Обязательное требование для любой автомойки – соблюдение санитарно-защитной зоны: удалённость от жилых кварталов и естественных водоёмов должна быть в пределах 50-150 метров.

• Ещё одно жёсткое требование к автомобильной мойке заключается в том, что вода, используемая при работе, не должна сливаться в ливневую канализацию.

• Участок земли под автосервис не должен находиться над трубопроводом. Если для автомастерской выбран участок, под которым проходят коммуникации, обязательно осуществите перенос трубопроводов за его пределы.

 

Постройка боксов под СТО на участке ИЖС возможна при условии соблюдения требований градостроительного и земельного законодательства. Для этого необходимо получить разрешение на строительство и пройти процедуру землеустройства, что позволит изменить целевое назначение земельного участка. Требования к такому виду деятельности прописаны в нормативно-правовых актах Российской Федерации и региональных законах.

 

То есть, если ПЗЗ предусматривает вид разрешенного использования, разрешающий ведение деятельности, связанной с ремонтом транспортных средств, и данный вид разрешенного использования относится к основным или вспомогательным, то Вы вправе вести такую деятельность, не уведомляя контрольные органы.

Если же вид разрешенного использования, разрешающий ремонт транспортных средств, относится к условно-разрешенным, то Вам необходимо обращаться в установленном порядке за получением разрешения на ведение такой деятельности.

Кроме того, стоит отметить, что ведение предпринимательской деятельности должно осуществляться с соблюдением специальных технических и санитарных норм, определенных для различных видов деятельности, которые соответственно должны быть обеспечены на принадлежащем Вам земельном участке.

 

В основном, сервисы для автомобилей возводят по быстровозводимой технологии, из металлического каркаса и обшивают с помощью листов (профлист, сэндвич-панели), и поэтому они относятся к недвижимому имуществу или капитальном сооружениям.

 

В том числе разработка архитектурно-градостроительного облика и архитектурно-градостроительного решения. Разрабатываются помещения объекта, планировки, схемы движений, и т.д. Основной этап, в котором учитываются потребности заказчика, поэтому требуется максимально взаимодействовать с инвестором и собственником.

 

Подача документов в гос. орган, с дальнейшей корректировкой документов и их состава. Получение разрешения на строительство. На данном этапе происходит государственная проверка, поиск оснований для отказа в выдаче разрешения. В РФ, особенно в крупных городах, оформить разрешения возможно только обратившись через личный кабинет гос. услуг или центр государственных услуг, политика такая, что все заявления должны быть зафиксированы в электронной базе.

 

Что необходимо запомнить при реализации бизнеса объектов придорожного сервиса и строительстве СТО:

  1. Близость дороги. Размещение СТО требует удобного доступа. Благодаря удачного расположения трафик клиентов увеличится. Если у вас СТО ориентировано на личный автопарк машин, в таком случае расположение не принципиально.
  2. Наличие обслуживающих организаций (коммуникаций центральных). Если выбрать участок в чистом поле, то для него не будут центральные коммуникации по водоснабжению, водоотведению, ливневая канализация и так необходимые для СТО пожарные гидранты. Если выбрать участок в черте города, стоимость участка будет выше, но она покроется экономией на монтаже автономных сетей.
  3. Близость жилой застройки. Пункт важен для СТО ориентированных на легковые машины. Станции технического обслуживания должны бить в близости к потенциальным клиентам. Вспомните случаи, когда вы ехали с пробитым колесом или горящим чеком масла в другой город или пром зону чтобы починить машину?
  4. Соблюдение норм. Для администрации и государственной проверки важно чтобы объект располагался с соблюдений норм близости с жилой застройкой. Понятно, что бизнес выгоден администрации, т.к. создаются новые рабочие места, улучшается инфраструктура, формируется налоговые отчисления, при этом юридические нормы для мойки, тех. обслуживания машин требуют водоснабжения с водоотведением.
  5. Объект придорожного сервиса требует проектной документации. Учитывать, какой состав СТО – только автосервис, наличие мойки, услуг по детейлингу, работа здания обязательно должна быть просчитана с инженерной стороны, чтобы объект был не только прибыльный с позиции бизнеса, но и безопасный.
  6. Аренда участка для строительства СТО. Земля для строительства СТО с сетями в черте города дефицитна. Город позволяет получить землю в аренду по заявлению или выбрать из участков, которые предоставляются по договору аренды. Для таких земель важно получать разрешение на строительство в соответствии с договором, ведь самовольный объект не только будет проблемно узаконить, но и по требованию договора самовольные постройки не являются недвижимостью и могут привести к расторжению договора аренды.

 

 

 

Разрешение на строительство СТО

  1. Земельный участок для СТО.
  2. Можно ли на ИЖС построить автосервис.
  3. Необходимость санитарно-защитной зоны.
  4. Экспертиза для строительства СТО.
  5. Нюансы проектирования СТО.
  6. Порядок получения разрешения на строительство СТО.

Станция технического обслуживания является неотъемлемым элементом системы дорожного сервиса наряду с АЗС и шиномонтажной мастерской. Для получения разрешения на строительство СТО необходимо подготовить грамотный пакет документов, основу которого составляет проектная документация и инженерные изыскания.

Земельный участок для СТО.

Будущая стройплощадка должна отвечать ряду критериев:
1.    Вид разрешенного использования. В соответствии с Правилами землепользования и застройки нужный ВРИ именуется «Ремонт автомобилей». В пояснении дополняется, что на участках с подобным видом разрешается размещать мастерские, которые предназначены для ремонта и обслуживания машин. Кроме того, там допускается располагать другие объекты сервисы и небольшие магазины.
Указанный ВРИ, как правило, характерен для территориальной зоны «Зона обслуживания транспорта». Он редко размещается в жилой застройке и более характерен для промышленной и общественно-деловой территорий.
В случае, если действующий ВРИ не соответствует нужному, его возможно изменить. При установлении основного вида потребуется только обращение в Росреестр. Для условно-разрешённого надо провести общественные слушания и получать специальное согласование.
2.    Размеры земельного участка. СП 42.13330.2016 регулирует минимальную площадь земли под СТО. В проектной документации указывается количество автомобилей, которые смогут обслуживаться на станции. Один пост предназначается для 200 потенциальных автомобилей.  Соответственно, для СТО до 10 постов нужен как минимум 1 гектар земли. От 10 до 15 – 1.5 гектара; от 15 до 25 – 2; от 25 до 45 – 3.5. 

Можно ли на ИЖС построить автосервис.

Собственники частных и садовых домов нередко задаются вопросом, разрешено ли создание СТО на земле под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Планируется, что в дополнение к жилому дому на лицевой границе землевладения появится новое строение, в котором разместится станция техобслуживания.
Без изменения вида разрешённого использования участка построить автосервис законом не разрешается. Сначала необходимо понять, имеется ли ВРИ «Ремонт автомобилей» в перечне допустимых для конкретного землевладения. Если да, то необходимо внести изменения в ЕГРН, ориентируясь на особенности изменения для основных или условно-разрешённых видов. 
Если же ВРИ в списке отсутствует, придётся подбирать иной участок под СТО либо вносить изменения в действующие ПЗЗ и Генплан. Это долгий процесс, который не гарантирует успешного завершения.
Некоторые собственники ИЖС организуют автосервис в собственном гараже на участке. Стоит помнить, что это незаконно – гараж на участке предназначен исключительно для собственных нужд. В нём запрещается вести предпринимательскую деятельность.

Необходимость санитарно-защитной зоны.

Согласно СанПиН-2.1.1.1200-03, диаметр СЗЗ для СТО с 5 постами и менее составляет 50 метров. Важным условием является отсутствие цеха для малярных и жестяных работ внутри, а также обслуживание только легковых автомобилей. Если количество постов от 5 до 10, то размер санзоны увеличивается до 100 метров, так как это объект 4 класса опасности.
В случае с ремонтом грузовой техники, количество постов не имеет значения, так как СТО является объектом 3 класса опасности. Диаметр – 300 метров.

Экспертиза для строительства СТО.

Экспертиза проекта и инженерных изысканий потребуется, если строящееся здание более 2 этажей либо площадью не менее 1 500 кв. м. Кроме того, заключение экспертизы обязательно при единовременном пребывании на объекте 50 и более человек (устанавливается проектной документацией).

Нюансы проектирования СТО.

Особенности проектных решений в отношении СТО регулируются двумя основополагающими сводами правил:

  • СНиП II-93-74;
  • СП 364.1311500.2017.

Среди наиболее существенных стоит отметить:

  • От главного строения до огнеопасных объектов принимается расстояние (в метрах): АЗС 2-й степени огнестойкости – 4; 3-й степени – 7; подземные резервуары для нефтепродуктов – 4;
  • Разделение потоков для легковых и грузовых авто;
  • Запрещается совмещение СТО с жилыми домами, предприятиями пищевой промышленности;
  • Размещение 1 рампы из расчёта на 100 авто;
  • Уклон наклонных межэтажных перекрытий не более 5%;
  • Минимальное расстояние между автомобилями внутри – 0.5 метра;
  • Высота помещения для хранения транспорта не менее 2 м;
  • Разделение СТО на участки (отделения): столярный, окрасочный, моторный, аккумуляторный, жестяницкий;
  • В отдельном помещении должны храниться шины, аккумуляторы, смазочные и лакокрасочные материалы, химикаты;
  • Если помещение для хранения шин более 25 кв. м, оно должно располагаться у наружной стены. 

Порядок получения разрешения на строительство СТО.

Стандартный пакет документов выглядит следующим образом:

  1. Заявление;
  2. Проектная документация;
  3. Результаты инженерных изысканий;
  4. Заключение экспертизы (если необходимо);
  5. Согласования с аэрообъектами;
  6. ТУ на присоединение к инженерным сетям;
  7. Иных бумаг.

Срок работы специалиста с бумагами – 5 рабочих дней. По итогу выносится решение о выдаче разрешения или об отказе. В любом случае, разрешается исправить замечания и подать обращение вновь. 

 

Как построить автосервис на своем участке. Проектирование, согласование и строительство сто с автомойкой

 

 

Свой автосервис является прибыльным бизнесом. Большое количество автомашин обеспечивают хороший спрос на услуги авторемонта, мойки машин и смены колес (зима/лето).

Специалисты компании  имеют опыт проектирования и ввода в эксплуатацию автосервисов (СТО), автомоек, комбинированных объектов, совмещающих моечные посты и ремонтную зону. В статье мы хотим рассказать, как построить и ввести в эксплуатацию данный тип объекта частному инвестору.

ШАГ #1 Критерии выбора участка для автосервиса

Выбрать подходящий участок достаточно сложно, т.к. он должен удовлетворять основным критериям:

  • - располагаться в зоне легкой доступности (а лучше видимости) потенциальных клиентов, иметь удобные подъезды;
  • - не оказывать вредного воздействия на окружающие объекты - необходима СЗЗ от 50 до 100 метров, в зависимости от размера объекта
  • - иметь возможность подключения к инженерным коммуникациям;
  • - место размещения должно обеспечивать необходимый поток клиентов. Иными словами не стоит размещать точку техобслуживания на транзитных магистралях, где водители проносятся без остановки, в уединенных местах промзон (если только вы не планируете работать по договорам с юрлицами - к примеру мыть машины таксопарка) и т.п. Автомойки требуется размещать ближе к оживленным потокам автомобилистов.
  • - решить для себя - ваша СТО будет построена как капитальный объект (аренда на 49 лет после ввода в эксплуатацию) или временный. Временный объект строится по договорам срочной (временной) аренды на срок 1 - 3 - 5 лет и не позволяет построить капитальное сооружение.

В настоящее время все хорошие места давно разобраны и теперь приобрести хорошее место для строительства сложно, но ещё возможно.

ШАГ #2 Где найти земельный участок

Здесь можем дать несколько практических советов где можно купить/арендовать место для размещения автосервиса, а именно:

  • - приобрести у города на торгах Фонда Имущества. Минусов много, в т.ч. от вас могут потребовать выполнить проект планировки, будут установлены жесткие сроки ввода объекта в эксплуатацию. Плюсом будет возможность построить капитальный объект.
  • - выкупить обанкротившуюся станцию (но вопрос - почему обанкротились)
  • - разместиться на частной территории в промзоне (арендовать или выкупить участок).
  • - разместиться на частной территории гипермаркетов - на территории парковок (как открытых так и крытых)
  • - разместиться на площадках автозаправочных станций или рядом с ними.

Таким образом, шанс найти подходящее место остается.

ШАГ #3 Оценка потенциала земельного участка

Доходность автосервиса зависит от количества машин, которые он может обслужить и видов работ, которые можно здесь производить.

Конечно, каждый владелец самостоятельно оценивает потенциал своего бизнеса. Доходность станции прежде всего зависит от ассортимента услуг и может быть оценена в Маркетинговая оценка проекта тоже очень важна. К примеру, несколько лет назад проводился социологические опрос - какие факторы влияют на отношение потребителей к автоматическим мойкам (тоннельным и портальным). Результаты опроса сведены в графике №1.

График №1

ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА ВЫБОР ПОТРЕБИТЕЛЯ УСЛУГ АВТОМАТИЧЕСКИХ АВТОМОЕК *

* - %% указывают значимость каждого фактора для целевой группы потребителей услуг. Надо отметить, что требования потребителей к ручным мойкам сильно отличаются от требований к автоматическим.

В зависимости от возможности дальнейшего развития бизнеса, объем инвестиций и срок окупаемости СТО может варьироваться, но в большинстве случаев владельцы развивают бизнес поэтапно. Исключение может быть в случае, если проект строительства автомойки осуществляется при дилерском центре.

ШАГ #4 Оформление земельного участка

Главный вопрос - брать участок в краткосрочную аренду (от года до 10 лет) или выкупать в собственность (покупка или аренда 49 лет). Это должен решить сам будущий владелец. Если СТО будет размещено в существующем цехе промзоны (как это было в нашем случае с ), наверное проще аренда.

Если надо строить отдельно стоящее здание, то краткосрочная аренда опасна тем, что её могут не продлить и тогда все вложения в объект пропадут.

ШАГ #5 Проектирование, согласование, разрешение на строительство

Проект строительства будушего автосервиса или мойки необходимо вести в соответствии с требованиями , в котором указаны необходимые разделы проектно-сметной документации. Если нет необходимости в экспертизе (а в большинстве случаев не требуется), оно обычно является одностадийным, с отдельно выделенной эскизной стадией .

Выполнение проекта требует соблюдения всех нормативных требований. Наиболее сложно выполнимым в условиях плотной городской застройки, является соблюдение санитарно-защитной зоны () от объекта. Все необходимые разделы документации вы можете посмотреть в разделе «готовые проекты СТО для продажи».

В качестве примера, ниже показаны образцы документации - выполненный и согласованный должным образом Стройгенплан и один из чертежей ПОС (проект организации строительства) для объекта - Автоцентр с ремонтной зоной и моечным постом.

Наиболее интересен раздел ТР - технологические решения. Именно при разработке этого раздела проектировщик закладывает технологические решения и оборудование:

  • типы и количество подъемников;
  • наличие сварочной аппаратуры;
  • наличие компрессора;
  • тип моечного оборудования, система подготовки и очистка воды (для автомоек);

Раздел ПЗУ (Схема планировочной организации земельного участка) тоже важен для объекта этого типа. Прежде всего, это размещение подъездов, инженерных сетей и стоянок для отстоя машин. Кроме того, к этому разделу проявляют повышенное внимание ГАИ и КБДХ.

Когда все разделы документации выполнены, мы выполняем все необходимые согласования проекта строительства будущей автомойки. Заключительным документов при согласовании, является согласование ОПС КГА.

Получение разрешение на строительство объектов СТО, автомойки и т.п. возможно без экспертизы. Раньше разрешения выдавали в районном МВК - теперь на Зодчего Росси, но суть не поменялась - экспертизу проходить не нужно.

ШАГ #6 Строительство сервиса с автомойкой.

Строительство обычно осуществляется из металлических конструкций с отделкой навесными сендвич-панелями. Период строительства занимает не более 4 - 6 месяцев. Подключение к инженерным сетям (электричество, вода, канализация) может затянуться до года. 

По желанию заказчика, служба заказчика компании  выполняет весь комплекс работ по организации строительства и сдачи в эксплуатацию автосервиса. Подробнее, о услугах службы заказчика в компании  Вы может прочитать на страницах нашего сайта в разделе « » или в статье « ».

Особо надо отметить трудности подключения инженерных сетей, с которыми сталкивается застройщик. Наиболее трудно решаются вопросы по подключению электричества и воды/канализации. Про это можно написать отдельную большую статью (видимо напишем позже).

ШАГ #7 Ввод в эксплуатацию

Ввод в эксплуатацию осуществляет обычно строительная компания, выполняющая функции генподрядчика на объекте, если не оговорено другое. Служба заказчика компании при заключении соответствующего договора тоже может обеспечить сдачу объекта и ввод его в эксплуатацию. Когда контроль за принятием решений на стройплощадке находится в одних руках (службы заказчика), это уменьшает вероятность ошибок, уменьшает общее время строительства и в целом экономит деньги наших клиентов.

 

В разделе «реализованные проекты» вы можете увидеть выполненные нами работы:

Проекты введены в эксплуатацию и подключены к городским инженерным коммуникациям. Время на их составление и последующие строительные работы составило немногим более года.

 

https://i1.wp.com/piterdevelopment.ru/netcat_files/Image/stati_analiticheckie/CTO/smol_cto.gif

На нашем сайте, зайдя в раздел " ", Вы можете получить исчерпывающую информацию о нормативной базе регламентирующей проектирование и строительство автосервисов. Если у вас появились вопросы, или вам необходимы услуги службы заказчика, вы можете обратиться к нам, заполнив , или позвонив в наш офис.

 

Строить здание автосервиса лучше всего из быстровозводимых металлоконструкций. Это дешевле, быстрее и проще, чем капитальное здание. Фактически - это «коробка» из металлокаркаса с обшивкой из сэндвич-панелей.

Цена на постройку СТО складывается из двух составляющих: расходов на возведение самой коробки и соблюдение всех бюрократических требований.

Возведение самого здания обойдется вам порядка 10 000 руб.за квадратный метр. Утепление будет стоить примерно 500 руб. за квадратный метр. Сюда также нужно будет добавить расходы на оформление разрешительной документации.

Теперь рассмотрим дополнительные расходы, связанные с разными формальностями:

  • Открытие ордера на строительство . Включает в себя разбивку участка, выноску осей, проект производства работ, проект организации строительства и пр. Выноска осей в Москве выполняется Мосгоргеотрестом. От объема строительства стоимость не зависит и составляет около 200 000 руб. Проект производства работ с согласованием обойдется в сумму до 100 000 руб. Регламент на утилизацию вынутого грунта стоит от 25 000 до 50 000 руб.
  • Подготовка строительной площадки . Ограждения по периметру стройки обойдется около 25 руб. за погонный метр. Затраты на протягивание электрический кабеля предугадать сложно, но готовьтесь к сумме порядка 7 000 руб. Услуги охраной организации могут составлять 30 000 руб.
  • Технический надзор за строительством . Заказчик должен предоставить специалиста с дипломом строительной специальности, который будет контролировать соблюдение проекта на всем протяжении строительства. Зарплата такого специалиста составляет около 50 000 руб. в месяц.

В целом стоимость строительства в разных регионах сильно зависит не от цены на материалы, а в большей степени от расходов на оформление разрешительных документов и соблюдение разного рода формальных требований.

Как строится автосервис

Постройку здания нужно начинать с проекта. Имея на руках полноценный проект, содержащий информацию об электрификации, канализации, вентиляции, водоснабжении, отоплении, можно застраховать себя от множества проблем с последующим согласованием в органах местной администрации. Нужно быть готовым к тому, что после постройки здания и прокладки всех коммуникаций комиссия не утвердит, один или несколько из перечисленных пунктов уже реализованного проекта, и эксплуатация здания будет незаконной. Поэтому заранее согласованный проект - путь к экономии времени и денег.

Помимо этого, проект является точной инструкцией для строителей, и все отклонения от проекта можно использовать как аргумент при окончательном расчете с подрядчиком. С другой стороны, проектная организация несет финансовую ответственность за ошибки, допущенные в проекте, что позволяет снизить риск незапланированных затрат.

Утвержденный проект позволяет начинать строительство. Но необходимо учесть, что согласование проекта на строительство автосервиса имеет ряд отличий от согласования проекта, например, загородного дома. Эти отличия определяются спецификой эксплуатации помещения: вредными стоками, повышенным энергопотреблением, повышенным уровнем шума, пожаробезопасностью и т. д.

Схема строительства здания на металлокаркасе в большинстве случаев состоит из нескольких этапов:

  1. Выемка грунта . Осуществляется с учетом размеров спроектированного фундамента. Необходимо учесть вероятность того, что часть грунта придется вывозить, что связано с привлечением организаций, имеющих лицензию на вывоз грунта. После выемки грунта до начала заливки фундамента необходимо сформировать песчано-гравийную подушку под лентой фундамента.
  2. Заливка фундамента . Включает несколько операций: армирование, монтаж опалубки, непосредственно заливка бетона, демонтаж опалубки. Демонтаж не производится в случае заливки бетона с неснимаемой опалубкой, напри, мер из экструдированного пенополистирола, что позволяет в дальнейшем обойтись без дополнительного утепления фундамента. При температурах ниже 0 между заливкой и следующим этапом должно пройти не менее 28 дней для того, чтобы бетон набрал прочность. Стоимость фундамента может доходить до 50 % стоимости всего здания, и на фундаменте ни в коем случае нельзя экономить.
  3. Монтаж металлокаркаса . Расчет несущей способности металлических ферм - очень ответственный момент, поэтому необходимо обладать максимально точной информацией о толщине металла, конструкции и правилах монтажа. Есть два варианта реализации этого этапа строительства: покупка готовых ферм, рассчитанных на определенную нагрузку, и монтаж ферм силами подрядчика. Второй вариант, как правило, дешевле, но требует больше времени и связан с большим риском.
  4. Наружная зашивка металлокаркаса . Как правило, выполняется из профлиста. Придает дополнительную жесткость конструкции.
  5. Монтаж утеплителя . Хорошее утепление - способ сэкономить на дальнейшем отоплении. Можно использовать готовые многослойные сэндвич-панели, простые в монтаже. Другой путь - набор сэндвича по компонентам. Требует достаточно высокой квалификации рабочих, но позволяет сделать утепление более эффективным за счет создания вентилируемых зазоров и более точного монтажа. Второй способ более затратный по времени, но менее затратный по себестоимости материалов. Толщина утеплителя не должна быть менее 150 мм.
  6. Внутренняя зашивка . Для автосервиса разумнее использовать легкомоющиеся влагозащищенные материалы, например панели ПВХ.
  7. Отделочные работы . Включают в себя разводку электросети, канализации, водоснабжения и отопления.

После окончания строительства необходимо сдать сооружение органам местной администрации, которые проедут экспертизу на соответствие здания эксплуатационным нормам. Подписание акта соответствия является заключи тельным этапом строительства и дает право на эксплуатацию здания в целях, обозначенных в акте.

Основные требования

  • Размещение предприятий автосервиса в жилых домах и общественных зданиях не разрешается.
  • Помещение автосервиса должно иметь централизованную подводку воды и в обязательном порядке быть канализированным.
  • Площадь производственных помещений должна быть достаточной и зависит от видов и объема работ и габаритов ремонтируемых машин, но не менее 5 кв. м на одного работающего (без учета оборудования).
  • Производственные помещения должны быть оборудованы общеобменной приточно-вытяжной взрывобезопасной вентиляцией.
  • Расчеты системы вентиляции должны быть выполнены в соответствии со СНиП 2.04.05-91 «Отопление, вентиляция и кондиционирование».
  • В холодный период года помещения должны отапливаться. Въездные ворота оборудуются воздушно-тепловыми завесами.
  • Не разрешается эксплуатация помещения без естественного освещения. Коэффициент естественного освещения должен составлять 1,5.
  • Системы искусственного освещения должны выполняться во взрывобезопасном исполнении.
  • Отделка стен и полов должна осуществляться влаго и маслобензостойкими материалами. Стены должны быть окрашены масляной краской либо облицованы на 2/э высоты керамической плиткой, полы - метлахской плиткой. Смотровые ямы должны быть облицованы керамической плиткой.
  • В составе помещения предприятий автосервиса в обязательном порядке должны быть душ, санузел, двустворчатый шкафчик для хранения чистой спецодежды.
  • Работники должны быть обеспечены средствами индивидуальной защиты органов дыхания, глаз и кожи рук.
  • Автосервисы должны в обязательном порядке согласовывать с органами Госсанэпидемнадзора проектную документацию на размещение и технологические процессы и иметь разрешение указанных органов на ввод в эксплуатацию.

Как выбрать место для строительства

Очень хорошо, если сервис будет располагаться в спальном районе или на правой стороне дороги на пути движения транспорта из центра в спальные районы. Если есть прямой доступ из центра - это очень большой плюс. Если в планах развития города значится строительство жилых домов в выбранном районе - это плюс, как и любой экономический рост района вообще.

Прямоугольная форма участка, широкий въезд на территорию - это тоже плюсы. На улице, где находится въезд, должно быть как минимум двухполосное движение и разрыв в сплошной линии напротив въезда, чтобы клиенты могли выехать из сервиса налево.

Желательно, чтобы улица была прямой метров на 100 в обе стороны от въезда. Расположение на углу или пересечении улиц, расположение после светофора - плюс. Сужение дороги или знак ограничения скорости на участке перед въездом -тоже плюс. Совсем замечательно, если есть места для парковки и стоянки автомобилей, принятых на ремонт.

При выборе места для строительства необходимо учесть ряд факторов, которые могут существенно повлиять на сам процесс строительства и дальнейшую эксплуатацию сооружения. Необходимо геологическое и гидрологическое исследование участка. Необходима информация о глубине промерзания грунта и уровне грунтовых вод, о составе грунта. Нужно продумать подъездные пути для крупнотоннажного транспорта, а также учесть работу крупногабаритной техники: подъемных кранов, бетононасосов и т. д. Бывают случаи, когда специально приходится заказывать несколько КАМАЗов со щебнем и засыпать подъезды к стройке, чтобы тяжелая техника не застревала в грязи.

Как выбрать подрядчика

Фирму-подрядчика лучше выбирать исходя из следующих факторов: наличие лицензии на этот вид строительства; присутствие на рынке не менее 5 лет; возможность осмотреть сданные объекты сходной направленности; финансовая и технологическая прозрачность процесса строительства для заказчика.

Контроль строительства связан, прежде всего, со своевременным представлением отчетов о проделанных работах с указанием количества и стоимости материалов, объемов выполненных работ и их стоимости. Для инженерного контроля некоторые заказчики нанимают инженеров по качеству строительства, что позволяет снизить риск отклонения от проекта со стороны фирмы-подрядчика. Также нужно обратить внимание на соблюдение подрядчиком сроков, оговоренных при подписании договора, для каждого из этапов строительства.

В случае работы с квалифицированным подрядчиком ошибки минимальны и связаны чаще с форс-мажорными обстоятельствами. Необходимо помнить о том, что договор, подписанный с фирмой-подрядчиком, имеет двустороннее Действие. В частности, задержки оплаты этапов и авансирования приобретения материалов могут привести к довольно значительному отклонению от оговоренного графика, что в некоторых случаях имеет крайне неприятные последствия.

 

Уважаемый Сергей Иванович! 5 месяцев назад я задавал вам вопрос «Как снести самострой?» спасибо за ответ.
Мой сосед на смежном участке все же организовал у себя в гараже, оснащенном подъемником и всем необходимым оборудованием, станцию техобслуживания. Ему пришлось признать в полиции, что систематически у него в гараже находятся автомобили его знакомых, и они там осуществляют их ремонт. Вот только сам он денег с них за помощь в проведении ремонта не берет. Могу ли я доказать, что это все равно СТО или автосервис (суть одна) а также, что это производственное здание и к нему должны предъявляться совсем иные требования, нежели к обычным объектам?
Целевое назначение наших участков под ИЖС. Спасибо.

Здравствуйте.

Вы спрашиваете: «Могу ли я доказать, что это все равно СТО или автосервис (суть одна) а также, что это производственное здание и к нему должны предъявляться совсем иные требования, нежели к обычным объектам?».

В п. 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Из этих разъяснений следует, что Вы должны доказать, что сосед нарушает Ваше право собственности или законное владение. Само по себе то обстоятельство, что сосед организовал на своем участке автосервис еще не говорит о нарушении Ваших прав.

Вместе с тем, если деятельность соседа ущемляет Ваши права, то установить факт использования земельного участка соседа для организации автосервиса можно в рамках государственного земельного надзора.

В соответствии со ст. 71 ЗК РФ под государственным земельным надзором понимаются деятельность уполномоченных федеральных органов исполнительной власти, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, их руководителями и иными должностными лицами, индивидуальными предпринимателями (далее — юридические лица, индивидуальные предприниматели), гражданами требований законодательства Российской Федерации, за нарушение которых законодательством Российской Федерации предусмотрена административная и иная ответственность, посредством организации и проведения проверок указанных органов, юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и граждан, принятия предусмотренных законодательством Российской Федерации мер по пресечению и (или) устранению последствий выявленных нарушений, и деятельность указанных уполномоченных органов государственной власти по систематическому наблюдению за исполнением требований земельного законодательства, проведению анализа и прогнозированию состояния исполнения требований земельного законодательства при осуществлении органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, гражданами своей деятельности.

Предметом проверок при осуществлении государственного земельного надзора является соблюдение в отношении объектов земельных отношений органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, гражданами требований земельного законодательства, за нарушение которых законодательством Российской Федерации предусмотрена ответственность.

По результатам проверок должностными лицами, уполномоченными на осуществление государственного земельного надзора, составляются акты проверки. В случае выявления в ходе проведения проверок нарушений требований законодательства Российской Федерации к актам проверки прилагаются предписания об устранении выявленных нарушений с указанием сроков их устранения, а лица, совершившие выявленные нарушения, привлекаются к ответственности в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Пунктом 3 Положения о государственном земельном надзоре (утв. постановлением Правительства РФ от 02.01.2015 N 1) установлено, что Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальные органы осуществляют государственный земельный надзор за соблюдением, в том числе требований законодательства об использовании земельных участков по целевому назначению в соответствии с их принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием.

Таким образом, с целью установления факта использования соседом земельного участка не по целевому назначению для организации автосервиса Вы можете обратиться с жалобой в районный отдел Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Ответ на вопрос является примерным. К сожалению, ответить более точно и полно на Ваш вопрос НЕВОЗМОЖНО без изучения всех документов и обстоятельств дела.

 

К сожалению, Ваш вопрос лишён конкретики и географической привязки, поэтому точно ответить на него не представляется возможным. Мойка автомобилей не относится к числу лицензируемых видов деятельности, тем не менее, данная предпринимательская активность осложняется некоторыми ограничениями, вытекающими из нормативных правовых актов. Категория землепользования участка, на котором Вы собираетесь разместить объект сервиса, не должна противоречить нормам Земельного кодекса РФ и локальным нормативным актам.

Кроме того, согласно Постановлению Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 N 74 "О введении в действие… СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03» , автомойки на 1-2 поста относятся к V классу объектов, нуждающихся в организации санитарной зоны (СЗ). В данном случае она должна составлять не менее 50 метров. Если же постов 2-5, то СЗ автоматически возрастает до 100 метров.

При соблюдении двух важнейших вышеуказанных требований, Вам предстоит собрать некоторые другие документы для открытия автомойки:

Санитарно-эпидемиологическое заключение на объект (если сооружение типовое, то оно предоставляется производителем комплекса);

Документы, подтверждающие право собственности на участок либо иное разрешённое законом использование;

Проектная документация на строительство, согласованная с местным органом Министерства архитектуры;

Заключение Роспотребнадзора (СЭС), пожарной службы, территориального органа Министерства природы, Госсанэпиднадзора;

Технические условия на подключение к инженерным коммуникациям (водопровод, электричество, канализация);

Договор на утилизацию ТБО;

Договор на дератизацию;

Уведомление Транспортному управлению.

Как утверждают специалисты, данный список не является исчерпывающим, так как требования к объекту напрямую не оговорены ни одним нормативным актом. Теоретически, любая надзорная организация может выдвинуть свои условия по содержанию автомойки, поэтому обратиться за уточнениями Вам надлежит в местную администрацию.

 

Какие последствия могут быть, если работать без данных документов?

При открытии автомойки (да и любого другого бизнеса) каждый документ является подтверждением соблюдения норм действующего законодательства. А отсутствие документов априори говорит об обратном - нарушении норм действующего законодательства, поэтому сложно описать последствия отсутствия каждого из перечисленных документов, обрисуем общую картину. Итак, какие могут быть последствия:

1) Административные штрафы за несоблюдение требований тех или иных нормативных актов. Например, если будут нарушаться требования противопожарной безопасности, то штрафы следующие: для граждан - от 1 до 1,5 тыс. руб. за каждое нарушение, для должностных лиц - от 6 до 15 тыс., для юр. лиц - от 150 до 200 тыс. С подробным перечнем можно ознакомиться в статье 20.4 КоАП РФ.

2) Приостановление деятельности. Например, Роспотребнадзор при проведении проверок может сделать предписание об исправлении нарушений и запретить деятельность до их устранения,

опечатать помещение, если конечно нарушения будут существенными (полный перечень см. ст. 27.16 КоАП РФ).

3) За нарушение законодательства о кадастровом учете (отсутствии документов на землю, недвижимость) см. ст. 14.1 КоАП РФ.

4) Самый плачевный вариант - если в результате несоблюдения требований нормативных актов (например, при несоблюдении тех же противопожарных требований) будет причинен тяжкий вред здоровью или смерть человеку, то наступает уголовная ответственность.

5) Если кто-то из недовольных клиентов, «доброжелателей», жителей близлежащих домов или вообще любой гражданин пожалуется в какой-либо из надзорных органов (Пожарный надзор, Роспотребнадзор (Службу по надзору в сфере защиты прав потребителей), Инспекцию по труду, в, Прокуратуру и др.), то незамедлительно будет проведена внеплановая проверка. Результатом этой проверки может стать наложение штрафов и/или передача документов в суд.


 

Расторжение договора: что и как происходит при расторжении договора. Как стороны могут выйти из договора, за сколько времени стороны должны друг друга уведомлять об этом.

Форс-мажор: всякие катаклизмы.

В конце договора должны стоять адреса и реквизиты сторон, печати и подписи. Лучше, если подписи будут на каждой странице внизу, например.

Поиск помещения или участка земли под строительство

В разных регионах дела с землей и арендой обстоят по-разному, поэтому опишу ситуацию на примере Санкт-Петербурга.

Если земля принадлежит городу, то возможна только аренда; если области, то возможен выкуп. В любом случае нужно обращаться по поводу приглянувшегося участка земли в администрацию района, и тогда будет понятно, дадут или не дадут, какие планы на эту землю, заодно скажут, какую документацию собрать, могут запросить инвестиционный план постройки, могут попросить проект. Писать бумаги лучше после простого разговора. Если в принципе согласны, то все равно, от кого писать: от юридического лица или от физического. Когда будет готовиться распоряжение, постановление или указ, тогда уже в документах должен фигурировать будущий арендатор. Я бы рекомендовал зарегистрировать ИП, это дешево, и если деятельности не будет, с документами нет особой мороки. В маленьких городах ИП, наверное, даже более предпочтительно. В крупных городах чиновники больше любят ООО, на них проще навесить дополнительные задачи, типа социалки или благоустройства. Ну, а в случае чего, зарегистрировать ООО вы всегда успеете, это недолго.

После того как на запрос ответят, будет понятно, какой вам нужен статус, и какие документы надо собирать. Опять-таки, если это город, это один комплект документов, если область – другой. Причем в разных районах по-разному – что попросят из документов в одном, того могут не попросить в другом.

Итак, гуляли вы, допустим, по городу, увидели участок земли и восхотели построить на нем автосервис. Звоните в администрацию района и спрашиваете, к кому можно обратиться по этому вопросу. Вас либо сразу пошлют, либо скажут, что надо прийти написать заявление и предоставить такие-то данные. Несете им свой бизнес-план, где указана требуемая площадь и т. д. Сколько времени займут всякие согласования, предсказать сложно, обычно это не меньше полугода. Причем для обеспечения всех разрешений придется выложить энную сумму. В Петербурге согласование на постройку автосервиса обойдется не менее чем в $50 000.

Получать землю в аренду от государства нужно через комитет по управлению городским имуществом (КУГИ), либо через администрацию, если у вас городе КУГИ нет. По закону вы можете отправить туда заявку и через месяц получите ответ. На практике, чтобы получить участок земли под строительство нужны знакомства и деньги на взятки. Хотя в небольших городах с этим намного проще, чем в мегаполисах.

Иногда КУГИ проводит конкурсы на аренду земли, хотя особо на этот счет обольщаться не стоит. После того как вы в КУГИ подадите заявку, они должны будут провести тендер на эту землю. Вам нужно будет за свои деньги в районной газете дать объявление о том, что такая-то фирма претендует на такой-то участок, а КУГИ будет проводить торги между теми, кто еще захочет. Вроде бы земли свободной много, но на самом деле все давно поделено, и скорее всего, уже есть давно готовые проекты застройки этих пятен. Если есть связи в администрации – это может ускорить дело.

Есть еще такая штука, как целевое назначение земли. Для автосервиса нужна земля под промышленную застройку. Большая часть земли все-таки имеет целевое назначение под жилищную застройку, а перевести землю из одной категории в другую очень и очень нелегко.

Следующий вариант – обратиться в агентство, которое специализируется на земле. Приходите, говорите, что нужно вот такое пятно. Если повезет, то вам подыщут вариант.

Землю обычно берут в аренду на 3 года либо на 49 лет. Если вы смогли получить землю в долгосрочную аренду, то можете праздновать. Поскольку если все документы в порядке, то согнать вас с такой земли очень сложно, а это, в свою очередь, означает стабильность. Но на практике КУГИ не дает землю в аренду больше чем на 3 года.

Как правило, права на прямую аренду земли или помещений у города продают третьи лица. Кто-то «пробил» договор аренды с городом на длительный срок, и вам могут продать фирму, на которую уже заключен договор аренды с городом. Покупка прав аренды – это фактически покупка фирмы с договором аренды. Для примера: права аренды в Москве на 200 м помещения в самой глухомани стоят $50 000.

Взятки чиновники лично не берут, только через каких-то своих людей. Причем цепочка людей может быть достаточно длинной. Ну и цена, соответственно, увеличивается. Будьте готовы к тому, что даже после того, как выиграете тендер на аренду участка, вам придется пройти по инстанциям и все согласовать.

Помещение в аренду под автосервис можно искать самостоятельно или через риэлтора. Берем, допустим, журнал «Коммерческая недвижимость» или «Бюллетень недвижимости» и смотрим объявления. В Петербурге частные объявления еще попадаются, в Москве практически нет, даже если написано, что от собственника. Системы оформления тоже отличаются. Чем крупнее город, тем сложнее найти помещение самому. В Москве, например, очень сложно самостоятельно найти необходимое помещение или участок, поэтому лучше прибегнуть к услугам риэлтора. Здесь самое главное – не вестись на распространенные разводки.

Есть лохотронщики, которые стараются продать вам базу данных. Вы ведетесь на какое-то красивое объявление, например аренда от собственника или земля от собственника, и звоните по указанному телефону. Вам говорят: «Да, у нас это есть, а еще есть вот это и это еще дешевле, приезжайте, мы вам дадим все контакты собственников, адреса, телефоны». Приезжаете, при вас кому-то звонят: «Привет, Вась, это Петя из фирмы, у тебя еще не сдано то помещение? Цена такая же? А, ну хорошо». Вы платите им деньги, они дают вам бумажку с телефонами, и вы радостный бежите домой и… ни до кого не дозваниваетесь. Или попадает в какую-то булочною по левому телефону. Возвращаетесь обратно, спрашиваете, в чем дело, а вам в ответ: «Мы вам базу данных продали, при вас звонили, вот разбирайтесь». Этой схеме больше 10 лет, но все равно многие еще на это ведутся.

Нормальный риэлтор подыскивает вам помещение и берет за это комиссию, как правило, это 100 % стоимости 1 месяца аренды. Предлагайте 50 %, если не согласны – звоните дальше. Максимум второй или третий согласится, поскольку понимает, что лучше получить половину, чем ничего. База данных у них у всех одна, поэтому если он вам откажет, то просто подарит эти деньги конкуренту. Крупные риэлторские конторы могут отказывать, а те, что поменьше, на половину цены всегда согласятся. Причем разницы в качестве у больших контор и маленьких в принципе нет, потому как риэлторы берут деньги за информацию. После скидывания цены риэлтор погрустнеет, так как поймет, что нарвался на человека «в теме». Вы должны подтвердить эту догадку отказом в предоплате. Как только вам начинают говорить: «Хорошо, вот мы заключаем договор, вы вносите предоплату…», вы сразу отказываете, предлагаете оплату по результату, если не устраивает – до свидания, потому что как только вы вносите предоплату, заинтересованность в результате у риэлтора падает до нуля.

Если он начнет излагать что-то вроде: «Просмотр у нас стоит 200 руб.» – пошлите его подальше. На любое требование денег произносится подобная волшебная фраза. Есть псевдориэлторские конторы, которые зарабатывают только на просмотрах. Тупо, без всякой базы вас водят по левым местам, берут деньги за просмотр и говорят: «Ну, дальше сами уже разруливайте». Риэлтору даете максимум 3–4 дня на поиск первого нормального варианта. Если ничего нет, то ищите другого риэлтора. Если риэлтор быстро не нашел подходящие варианты, то он непрофессионален и с ним работать не нужно.

Рассчитывать на юридическое сопровождение сделки от крупной конторы не стоит, особенно если это не прописано в договоре, они все реально ничего кроме продажи информации не делают. Общение с риэлтором заканчивается подписанием акта.

При поиске помещения изначально надо ориентироваться на помещение промышленного назначения, естественно, не оборудованное под автосервис. Чтобы из него сделать сервис, понадобятся вложения. Сколько – зависит от места. Если помещение, которое вы арендуете, зарегистрировано в Госкомимуществе как капитальное строение, нужно будет обратиться к префекту для получения разрешения об использовании помещения для автосервиса, а затем оформить договор на аренду этого помещения.

Для начала надо удостовериться в наличии воды, электричества и канализации. Все это должно удовлетворять потребностям вашего объекта при выбранном вами оборудовании. Если все более-менее нормально, то надо будет сделать полы, а также развести электричество и воду. Сколько все это стоит, сказать можно только для конкретного места. Желательно, чтобы не было колонн в помещении. Заранее подумайте о том, где будет въезд и выезд, складские и офисные помещения.

Аренда в Москве/Подмосковье в среднем стоит порядка $200 за кв. м в год. В Петербурге это будет подешевле, по другим регионам России – $70-120.

Когда будете осматривать помещение, которое берете в аренду, составляйте акт о его техническом состоянии. Потом, в случае чего, вы сможете на этот акт ссылаться.

В договоре аренды обязательно должны быть указаны:

♦ точный адрес здания, в котором находится сдаваемое помещение;

♦ описание местоположения помещения в здании (этаж, номер комнаты и т. д.);

♦ площадь сдаваемого в аренду помещения в соответствии с техническим паспортом БТИ;

♦ назначение сдаваемого помещения (например, для офисных нужд, производственных нужд, под склад и т. д.).

Кроме того, нужен технический паспорт помещения. Он содержит все характеристики помещения (площадь, количество комнат, расположение лестниц, дверей, окон и т. д.), а также его схематическую планировку.

Договор лучше всего заверить у нотариуса. Это даст гарантию того, что вас внезапно не «попросят». При заключении договора аренды нужно смотреть, настоящие ли документы у того, с кем вы заключаете договор аренды, является ли он собственником земли, посмотреть копии документов на собственность или право аренды, нет ли обременения у объекта, не заложен ли он, не под судом ли он и т. д. Также стоит побороться за то, чтобы затраты на реконструкцию включить в арендную плату. В большинстве случаев это удается.

В договоре должно найти отражение условие перепрофилирования помещения под автосервис, чтобы в дальнейшем не возникали претензии со стороны арендодателя. Перепрофилирование возможно в том случае, если в договоре собственника не оговаривается запрет на нецелевое использование данного помещения.

Если аренда сроком больше года, то договор надо регистрировать в управлении федеральной регистрационной службы (УФРС), поскольку это считается долгосрочной арендой.


 

Оптимальные условия расположения автосервиса

Очень хорошо, если сервис будет располагаться в спальном районе или на правой стороне дороги на пути движения транспорта из центра в спальные районы. Если есть прямой доступ из центра – это очень большой плюс. Если в планах развития города значится строительство жилых домов в выбранном районе – это плюс, как и любой экономический рост района вообще.

Прямоугольная форма участка, широкий въезд на территорию – это тоже плюсы. На улице, где находится въезд, должно быть как минимум двухполосное движение и разрыв в сплошной линии напротив въезда, чтобы клиенты могли выехать из сервиса налево.

Желательно, чтобы улица была прямой метров на 100 в обе стороны от въезда. Расположение на углу или пересечении улиц, расположение после светофора – плюс. Сужение дороги или знак ограничения скорости на участке перед въездом – тоже плюс. Совсем замечательно, если есть места для парковки и стоянки автомобилей, принятых на ремонт.


 

Примерный перечень документов для открытия автосервиса в арендованном помещении:

1. Разрешение от администрации района, на чьей территории вы планируете открыть автосервис.

2. Заключение от Противопожарной службы.

3. Заключение от Роспотребнадзора (СЭС).

4. Договор на вывоз твердых бытовых отходов и уборку прилегающей территории.

5. Договор аренды земельного участка.

Полный перечень разрешительной документации вы можете посмотреть в типовом шаблоне бизнес-плана у меня на сайте.


 

Основные требования к автосервису:

♦ размещение предприятий автосервиса в жилых домах и общественных зданиях не разрешается;

♦ помещение автосервиса должно иметь централизованную подводку воды и в обязательном порядке быть канализированным;

♦ площадь производственных помещений должна быть достаточной и зависит от видов и объема работ и габаритов ремонтируемых машин, но не менее 5 кв. м на одного работающего (без учета оборудования);

♦ производственные помещения должны быть оборудованы общеобменной приточновытяжной взрывобезопасной вентиляцией;

♦ расчеты системы вентиляции должны быть выполнены в соответствии со СНиП 2.04.05–91 «Отопление, вентиляция и кондиционирование»;

♦ в холодный период года помещения должны отапливаться. Въездные ворота оборудуются воздушно-тепловыми завесами;

♦ не разрешается эксплуатация помещения без естественного освещения. Коэффициент естественного освещения должен составлять 1,5;

♦ системы искусственного освещения должны выполняться во взрывобезопасном исполнении;

♦ отделка стен и полов должна осуществляться влаго– и маслобензостойкими материалами. Стены должны быть окрашены масляной краской либо облицованы на % высоты керамической плиткой, полы – метлахской плиткой. Смотровые ямы должны быть облицованы керамической плиткой;

♦ в составе помещения предприятий автосервиса в обязательном порядке должны быть душ, санузел, двухстворчатый шкафчик для хранения чистой спецодежды;

♦ работники должны быть обеспечены средствами индивидуальной защиты органов дыхания, глаз и кожи рук;

♦ автосервисы должны в обязательном порядке согласовывать с органами Госсанэпидемнадзора проектную документацию на размещение и технологические процессы и иметь разрешение указанных органов на ввод в эксплуатацию.

Сертификация – а надо ли?

Сертификация автосервиса – дело добровольное. Можно делать, можно не делать. Однако если ее нет, могут возникнуть проблемы с согласованиями. Но это в каждом регионе по-своему, тут смотрите, как обстоят дела именно у вас.

Перечень документов для получения сертификата соответствия на ремонт и техническое обслуживание автомобилей:

♦ свидетельство о постановке на налоговый учет;

♦ свидетельство о внесении в единый государственный реестр;

♦ договор аренды помещения или свидетельство о собственности;

♦ перечень оборудования (с указанием модели и марки);

♦ реквизиты фирмы;

♦ коды Госкомстата.

Стоимость – 6000 руб. (стоимость самого сертификата) + 1200 руб. за каждый вид работ. Всего в перечне есть около 60 видов работ.

СЭС, которая теперь называется Роспотребнадзор, является основной головной болью автосервиса после отмены обязательного лицензирования. Она имеет право налагать на организацию штрафы от 10 000 до 20 000 руб. или приостанавливать деятельность фирмы на срок до 90 суток, если фирма работает без соответствующего разрешения.

Примерный перечень документов для получения заключения:

♦ ксерокопии уставных документов и банковские реквизиты;

♦ договор аренды помещения или свидетельство на право собственности;

♦ санпаспорт объекта, договор на санитарную обработку;

♦ проекты: вентиляция, канализация, технология;

♦ договор на утилизацию нефтепродуктов;

♦ договор на утилизацию использованных аккумуляторов;

♦ договор на утилизацию использованной ветоши (если не используется одноразовая);

♦ договор на утилизацию люминесцентных ламп (если используются);

♦ сертификаты на запчасти (не всегда).

В Москве и Петербурге есть фирмы, которые предлагают услуги по получению заключений. Вот примерные цены:

♦ получение заключения на вид деятельности – 15 000 руб.;

♦ получение согласовательного письма (первый раз) – 15 000 руб.;

♦ получение согласовательного письма на вид деятельности – 15 000 руб.;

♦ государственная пошлина – обычно 9000-12 000 руб.;

♦ ППК (План производственного контроля) – 3600-14 000 руб.;

♦ санпаспорт объекта – в зависимости от метража. Обычно 5000–6000 руб.

После того как вы оформили земельный участок и уладили все проблемы с рабочим помещением, разрабатывается проектная документация, в составе которой обязательный раздел «Охрана окружающей среды». Для ввода в эксплуатацию помещения учитывается заключение, которое готовит отдел «Гигиены окружающей среды». Также оцениваются предельно допустимые нормы выбросов. Подробнее про экологический паспорт предприятия смотрите в приложении 3.

К несчастью, можно заплатить кучу денег на взятки, успешно пройти согласования в 9 нужных инстанциях, а на десятой вас «стопорнут» – и все труды пойдут прахом. Это риск, от которого никуда не деться.

Строительство автосервиса

Строить здание автосервиса лучше всего из быстровозводимых металлоконструкций. Это дешевле, быстрее и проще, чем капитальное здание. Фактически – это «коробка» из металлокаркаса с обшивкой из сэндвич-панелей.

Постройку здания нужно начинать с проекта. Имея на руках полноценный проект, содержащий информацию об электрификации, канализации, вентиляции, водоснабжении и отоплении, можно застраховать себя от множества проблем с последующим согласованием в органах местной администрации. Нужно быть готовым к тому, что после постройки здания и прокладки всех коммуникаций комиссия не утвердит один или несколько из перечисленных пунктов уже реализованного проекта, и эксплуатация здания будет незаконной. Поэтому заранее согласованный проект – путь к экономии времени и денег, несмотря на то, что стоимость его может колебаться от $500 до $3000. Помимо этого, проект является точной инструкцией для строителей, и все отклонения от проекта можно использовать как аргумент при окончательном расчете с подрядчиком. С другой стороны, проектная организация несет финансовую ответственность за ошибки, допущенные в проекте, что позволяет снизить риск незапланированных затрат.

Утвержденный проект позволяет начинать строительство. Но необходимо учесть, что согласование проекта на строительство автосервиса имеет ряд отличий от согласования проекта, например, загородного дома. Эти отличия определяются спецификой эксплуатации помещения: вредными стоками, повышенным энергопотреблением, повышенным уровнем шума, пожаробезопасностью и т. д.

Схема строительства здания на металлокаркасе в большинстве случаев состоит из нескольких этапов:

1. Выемка грунта. Осуществляется с учетом размеров спроектированного фундамента. Необходимо учесть вероятность того, что часть грунта придется вывозить, что связано с привлечением организаций, имеющих лицензию на вывоз грунта. После выемки грунта до начала заливки фундамента необходимо сформировать песчано-гравийную подушку под лентой фундамента.

2. Заливка фундамента. Включает несколько операций: армирование, монтаж опалубки, непосредственно заливка бетона, демонтаж опалубки. Демонтаж не производится в случае заливки бетона с неснимаемой опалубкой, например из экструдированного пенополистирола, что позволяет в дальнейшем обойтись без дополнительного утепления фундамента. При температурах ниже 0 между заливкой и следующим этапом должно пройти не менее 28 дней для того, чтобы бетон набрал прочность. Стоимость фундамента может доходить до 50 % стоимости всего здания, и на фундаменте ни в коем случае нельзя экономить.

3. Монтаж металлокаркаса. Расчет несущей способности металлических ферм – очень ответственный момент, поэтому необходимо обладать максимально точной информацией о толщине металла, конструкции и правилах монтажа. Есть два варианта реализации этого этапа строительства: покупка готовых ферм, рассчитанных на определенную нагрузку, и монтаж ферм силами подрядчика. Второй вариант, как правило, дешевле, но требует больше времени и связан с большим риском.

4. Наружная зашивка металлокаркаса. Как правило, выполняется из профлиста. Придает дополнительную жесткость конструкции.

5. Монтаж утеплителя. Хорошее утепление – способ сэкономить на дальнейшем отоплении. Можно использовать готовые многослойные сэндвич-панели, простые в монтаже. Другой путь – набор сэндвича по компонентам. Требует достаточно высокой квалификации рабочих, но позволяет сделать утепление более эффективным за счет создания вентилируемых зазоров и более точного монтажа. Второй способ более затратный по времени, но менее затратный по себестоимости материалов. Толщина утеплителя не должна быть менее 150 мм.

6. Внутренняя зашивка. Для автосервиса разумнее использовать легкомоющиеся влагозащищенные материалы, например панели ПВХ.

7. Отделочные работы. Включают в себя разводку электросети, канализации, водоснабжения и отопления.

При выборе места для строительства необходимо учесть ряд факторов, которые могут существенно повлиять на сам процесс строительства и дальнейшую эксплуатацию сооружения. Необходимо геологическое и гидрологическое исследование участка. Необходима информация о глубине промерзания грунта и уровне грунтовых вод, о составе грунта. Нужно продумать подъездные пути для крупнотоннажного транспорта, а также учесть работу крупногабаритной техники: подъемных кранов, бетононасосов и т. д. Бывают случаи, когда специально приходится заказывать несколько КАМАЗов со щебнем и засыпать подъезды к стройке, чтобы тяжелая техника не застревала в грязи.

Фирму-подрядчика лучше выбирать исходя из следующих факторов: наличие лицензии на этот вид строительства; присутствие на рынке не менее 5 лет; возможность осмотреть сданные объекты сходной направленности; финансовая и технологическая прозрачность процесса строительства для заказчика.

Контроль строительства связан, прежде всего, со своевременным представлением отчетов о проделанных работах с указанием количества и стоимости материалов, объемов выполненных работ и их стоимости. Для инженерного контроля некоторые заказчики нанимают инженеров по качеству строительства, что позволяет снизить риск отклонения от проекта со стороны фирмы-подрядчика. Также нужно обратить внимание на соблюдение подрядчиком сроков, оговоренных при подписании договора, для каждого из этапов строительства.

В случае работы с квалифицированным подрядчиком ошибки минимальны и связаны чаще с форс-мажорными обстоятельствами. Необходимо помнить о том, что договор, подписанный с фирмой-подрядчиком, имеет двустороннее действие. В частности, задержки оплаты этапов и авансирования приобретения материалов могут привести к довольно значительному отклонению от оговоренного графика, что в некоторых случаях имеет крайне неприятные последствия.

После окончания строительства необходимо сдать сооружение органам местной администрации, которые проведут экспертизу на соответствие здания эксплуатационным нормам. Подписание акта соответствия является заключительным этапом строительства и дает право на эксплуатацию здания в целях, обозначенных в акте.

Теперь о расходах. Сама коробка здания обойдется около 10 000 руб. за кв. м. Утепление – около 500 руб. за кв. м. Цены, конечно, примерные, но представление о стоимости дают.

Плюс к этому будут расходы, которые связаны не со стройкой, а скорее с бюрократией. Например, для Москвы, помимо проекта, понадобится:

1. Открытие ордера на строительство. Включает в себя разбивку участка, выноску осей, проект производства работ, проект организации строительства и пр. Выноска осей в Москве выполняется Мосгоргеотрестом, который является монополистом. От объема строительства стоимость не зависит и составляет около 200 000 руб. Проект производства работ с согласованием обойдется в сумму до 100 000 руб. Регламент на утилизацию вынутого грунта стоит от 25 000 до 50 000 руб.

2. Подготовка строительной площадки. Ограждения по периметру стройки обойдутся около 25 руб. за погонный метр. Затраты на протягивание электрического кабеля предугадать сложно, но готовьтесь к сумме в пару тысяч долларов. Туалеты в Москве обязательны на стройке, аренда биотуалета – 12 000 руб. в месяц. Охрана в Москве тоже обязательна. Сами строители не имеют права ночью находиться на стройплощадке, поэтому нужен договор с частным охранным предприятием, который стоит около 40 000 руб. в месяц.

3. Технический надзор над строительством. Заказчик должен предоставить специалиста с дипломом строительной специальности, который будет контролировать соблюдение проекта на всем протяжении строительства. Зарплата такого специалиста составляет около 50 000 руб. в месяц.

В общем, затраты на строительство в различных регионах зависят не от стоимости стройматериалов, а именно от стоимости оформления различных бумажек и согласований.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Наши проекты реализуются в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Ленинградской области, Краснодарском крае, Екатеринбурге, Челябинске, Тюмени и других регионах РФ.
Онлайн заявка
на расчет стоимости и сроков услуг по Вашему объекту. Это бесплатно и ничем Вас не обязывает.
это поле обязательно для заполнения
Имя*
это поле обязательно для заполнения
Телефон:*
это поле обязательно для заполнения
E-mail:*
Чем Вам помочь
это поле обязательно для заполнения
Чем Вам помочь:*
Спасибо! Форма отправлена