Оформление строительства, реконструкции, перепланировки
ОТ ПРОЕКТА ДО РЕГИСТРАЦИИ ОБЪЕКТА
Строительство коммерческих или производственных объектов имеет вполне определенные требования. Грамотное проектирование позволяет избегать многих проблем при согласовании и строительных работах. Нужно понимать, что непосредственно перед началом строительства необходимо составить проект, чтобы точно отслеживать качество всех действий. Обратите внимание на то, что подобный проект должен разрабатываться только профессионалами (индивидуальными предпринимателями и организациями, имеющие необходимые лицензии или свидетельства, подтверждающие наличие допуска СРО к таким работам) с учетом всех текущих требований ГОСТов, СНИПов и местных законодательных актов.
Проектная документация разрабатывается во всех случаях - строительство, реконструкция, капремонт, для любого объекта жилого, общественного или производственного назначения, кроме работ по отношению к индивидуальным жилым домам.
Заказчик и исполнитель должны понимать, что конечная цель проектной документации - исключение ошибок в строительных работах, обеспечение эффективного управления и гарантирование взаимодействия всех элементов здания и коммуникаций. Кроме того, оформление проекта необходимо с позиции законодательства, поэтому избежать составления и согласования такой документации не выйдет.
Проект строительства объекта имеет вполне определенные пункты, в соответствии с Постановлением № 87 Правительства РФ, регламентирующим разработку необходимых разделов, что позволяет стандартизировать эту документацию и качественно производить работу по экспертной оценке соответствия проекта строительным нормам и правилам. В проектную документацию входит:
Первым элементом, который входит в состав проектной и рабочей документации - это пояснительная записка, в нее включают все необходимые пояснения и характеристики проектируемого объекта: задание на проектирование, исходные данные, технические условия на подключение инженерных сетей, результаты инженерных изысканий, данные об объемах строительных и монтажных работ, потребности в материальных, энергетических и трудовых ресурсах, решения по организации выполнения строительно-монтажных работ, а так же перечень всех выполненных разделов проекта. Делается это для упрощения работы строителей, инженеров, заказчика и проверяющих. Там уточняется, каким образом должны производиться этапы строительства и технико-экономические показатели объекта в соответствии с ГПЗУ земельного участка.
Подробные чертежи и схемы архитектурных и конструктивных решений в обязательном порядке должны включать в себя описание визуальных решений по фасадам. Также в разделах ИОС проектной документации уточняются планы размещения наружных и внутренних инженерных сетей и коммуникаций. Особенно это важно для производственных и общественных объектов.
Графическое изображение общей площади строительных работ - генплан или схема планировочной организации земельного участка выполняется на топографической съемке в масштабе 1:500, на котором показаны все существующие и проектируемые сооружения, элементы благоустройства и инженерные коммуникации.
Во многих случаях в состав поднадзорного проекта включают требования по экологии, противопожарной безопасности. Сведения о этапах и сроках строительства, использовании строительной техники, вносятся в раздел ПОС - "Проект организации строительства". Эти требования обязательны в случае прохождения экспертизы проектной документации, или когда возводимые виды объектов имеют государственное значение.
При проектировании используется вполне стандартная методология этого процесса.
Для начала составляется подробное техническое задание. В его состав входят пожелания заказчика касательно технической составляющей, архитектурных и конструктивных решений.
Как правило, проектирование любых сооружений начинается с исходных данных на проектирование и подробных инженерных и геодезических исследований и изысканий. Это позволит избежать ошибок в дальнейшей работе проектного отдела. В зависимости от того, какой тип деятельности у вас планируется, может потребоваться экологическая и санитарная экспертиза. Это подтвердит, что строящиеся здания не повредят окружающей среде и людям.
Если внести в процесс разработки все эти этапы, то получите детальный план строительства жилых, общественных или промышленных объектов. Этот документ позволит гарантированно получить разрешение на возведение строения.
Основным местом применения проектного документа является получение разрешения на строительство или реконструкции объекта. Без подробного плана, в состав которого входят все основные пункты, никто вам не выдаст разрешение на возведение любого здания. Этот тип документа позволяет точно оценить объемы и стоимость строительно-монтажных работ и уменьшить проблемы на различных этапах возведения объекта. Подробная пояснительная записка, разделы АР, КР, ПОС, сведения об инженерных сетях и оборудовании, которые разбита по стадиям П и Р для строительства покажет специалистам все особенности действий, которые от них требуются.
Наличие подробной проектной документации позволит избежать проблем при разных проверках, которые регулярно производятся контролирующими органами. Можно с большой вероятностью избежать претензий при проверках, и значит снизить возможность штрафов. А правильные проектные решения помогут сэкономить на строительстве и безопасно эксплуатировать построенный объект.
когда строят без проекта и изысканий
Далеко не всегда в состав застройщика или строительной организации входит проектный отдел.
Если предприниматель не занимается регулярным строительством, то держать подобных специалистов в штате не имеет смысла. Этот вопрос можно решить обращением в фирму, которая занимается решением подобных вопросов. Такие компании предлагают широкий спектр работ от базовых геодезических и инженерных исследований, эскизной концепции, сбора исходных данных на проектирование до составления подробного проекта, а также получение разрешения на строительство.
При заказе проектной документации стоит определиться со всеми требованиями, которые должны предъявляться строению в техническом задании на проектирование. Так как не одно и то же, построить быстровозводимый ангар или возвести двух-трехэтажный торговый комплекс. Определение расходов на составление проекта и ориентировочной цены строительства - все это решается исходя из требований вашего предприятия к будущему зданию на основании сборников цен, смет или трудозатрат. Обычно компании проводят запрос коммерческих предложений и тендер для определения среднерыночного ценового уровня.
Наравне с вопросом стоимости проекта, который задается заказчиками -это сроки выполнения проектной документации. Тут все индивидуально и зависит от объекта, ведь затраты времени зависят от многих факторов: наличия необходимой исходной документации, оперативности исполнителей, своевременного согласования решений заказчиком, сроков проведения экспертизы и необходимости доработки документов. В некоторых случаях процесс занимает до полугода, но иногда на оформление уходит меньше времени (до 2-х месяцев). Главным «камнем преткновения» считается экспертиза. По закону государственная или негосударственная экспертиза проектной документации проводится в срок от 30 до 60 дней. Больше всего времени уходит на снятие замечаний, поэтому допускается передавать разделы на проверку по мере готовности.
Порядок оплаты проектной документации заказчиком зависит от конкретного договора. Обычно процесс оплаты делится на три части. Такой вариант позволяет наиболее оптимально производить все необходимые работы, и при этом не испытывать проблем с финансированием, что для подрядчика важно. В некоторых случаях могут применяться и другие способы оплаты, например взаимозачет или бартер.